Prisvindende træbyggeri har stået i seks år: Sådan går det i dag

Solen hænger højt på himlen over det store træbyggeri, som troner oppe på toppen af Lisbjerg Bakke.

Stilmæssigt ligner de 3- og 4-etagers ejendomme beklædt med rødgran en blanding af alpehytter og westernsaloner – med udsigt over Aarhus Bugt.

Fagbladet Boligen er taget på tur til det højeste punkt i Aarhus Nord for at følge op på, hvordan det er gået med at drifte og udleje Danmarks første almene etageejendom i træ.

Har AL2Bolig haft uforudsete udfordringer med de 40 boliger, som de opførte i 2018? Et byggeri, som høster ros i arkitektkredse, der kalder det et pionerprojekt inden for moderne træbyggeri med et fleksibelt byggesystem, et godt indeklima og god akustik – og som har vundet priser for sine bæredygtige kvaliteter.

Voksende tillid til træ

Vi bliver mødt på parkeringspladsen af Sune Hjarsbæk, der er driftsleder i AL2Bolig, og projektleder Michael Carstensen. De har begge haft deres gang på Lisbjerg Bakke, siden den almene trælandsby blev til for seks år siden – og som i dag står med en smuk grå patina.

Sune Hjarsbæk siger med et glimt i øjet, at han som driftsmand dengang ikke var stor fan af at skulle bygge de 40 boliger, som både udvendigt og indvendigt er beklædt med træ. Enhver med lidt kendskab til biogene materialer som træ ved nemlig, at det forgår hurtigere end de mineralske mursten og beton. 

”For sådan en som mig virkede det fjollet at bygge et helt kvarter af huse i træ, som vi ved skal udskiftes om 20-30 år. Men når det er sagt, må jeg sige, at jeg er meget positiv over, hvor flot det stadig står, og at den almindelige drift af boligerne indtil videre ikke er anderledes end i vores afdelinger af mursten. Det kan jo vise sig, at træet kan holde væsentligt længere, end vi går og tror,” siger Sune Hjarsbæk.

Han kan i dag godt se det bæredygtige i at bygge med træ, som kan udskiftes løbende og forlænge levetiden af byggeriet. Træ er samtidig en fornybar ressource og brillierer ved at fungere som CO2-depot. Noget, flere almene bygherrer har fået øjnene op for.

Se KAB’s guide til mere træbyggeri i den almene sektor ”Træbarometeret” her

Hårdfør trækonstruktion

Det er stadigt tidligt på dagen på Lisbjerg Bakke, og der står en stiv vind ned gennem gaden, som deler de to rækker af træbeklædte bygninger. En mor trisser stille rundt med et sovende barn i barnevognen, mens en bil kører forbi os i lav fart. Her er meget roligt.

Mens vi slentrer ned ad gaden, peger driftsleder Sune Hjarsbæk hen på nogle bundbrædder i en af facaderne. Han indrømmer, at han havde frygtet, at det rå og ubehandlede træ, som flugter med terrænet, ret hurtigt ville gå i forrådnelse på grund af jord og planter.

”Men det er ikke sket endnu,” konstaterer han og retter i stedet blikket op mod tagryggen.

”Det danske vind og vejr er også en faktor, man skal tage højde for, og som kan have stor betydning for træets levetid,” tilføjer han.

Især heroppe på toppen af bakken, hvor alle bygninger ligger frit, og det føles som om, at vinden kommer fra alle sider – hvilket også er tilfældet i dag. Regnen rammer ifølge driftschefen heller ikke blidt, men slår hårdt ind på facaderne, som kun er beskyttet af tagudhæng på en meters bredde.

”De tykke dimensioner i træet kan åbenbart holde til det. Og det er helt uden, at vi gør noget for det. Vi har heller ikke haft problemer med vandindtag, eller at sålbænke bliver skæve. Vinduerne holder også tætte og sidder ikke skævt i vindueshullerne – endnu,” griner han.

Sune Hjarsbæk tror i dag på, at træet på facaderne først skal skiftes om 20-30 år – som der også bliver afsat økonomi af til.

Selvom den til tider skeptiske driftsleder giver flotte karakterer til træhusene på Lisbjerg Bakke, er der et lille, men ikke ubetydeligt, ”men” i fortællingen om det at bygge etageboliger i træ.

Et dyrt sprinkleranlæg har nemlig vist sig at koste mange flere ressourcer end først budgetteret med – både i forhold til nedsparing andre steder i byggeriet, afdelingens økonomi og bæredygtighed.

Læs her, hvorfor forsker mener, at man skal bruge træ som byggemateriale med omtanke

Krævende sprinkleranlæg

Det kom ikke bag på AL2Bolig, at de skulle etablere et sprinkleranlæg i ejendommens boliger, fælleslokaler og trapperum. De vidste godt, at brandmyndighedernes krav til brandsikkerhed i etagebyggeri i træ er meget høje.

Men de havde i projekteringen ikke gjort sig helt klart, hvor mange ressourcer de skulle smide efter selve driften af sprinkleranlægget på Lisbjerg Bakke.

Projektleder Michael Carstensen viser os ned i dybet til sprinklercentralen. Vi lander i et kælderrum med et ret avanceret anlæg, som han tydeligvis synes er lidt sjovt at arbejde med.

Da han tænder lyset, kan vi se en stor pumpe og en dieselmotor trone i rummet. Langs væggene snor sig en labyrint af metalrør. Hele anlægget er malet i en rød farve, som de fleste forbinder med varme og ild. Det er det system, der kræver ekstra ressourcer. 

Michael Carstensen forklarer, at de i henhold til brandkravene hver uge skal lave en såkaldt system-integrationstest, der viser, at det sammenhængende system af installationer fungerer efter hensigten – og sætter korrekt i gang, hvis der opstår brand i en af boligerne. 

”Hver eneste uge lukker vi 100 liter vand af og kører nødprocedurer for at se, om anlægget holder sine fem bar, og at el- og dieselmotoren starter op i tilfælde af brand. Vi simulerer simpelt hen, at en sprinkler går i en af boligerne. Det er en fast udgift til evig tid, og jo dybest set ikke noget, beboerne føler, de får noget for.”

Lige uden for sprinklercentralen er der udgravet et stort bassin med 50.000 liter vand, som er forbundet til rørene inde i kælderrummet. Vandet i bassinet kommer kun i brug i nødstilfælde, hvis vandindtrækket fra vandværket skulle svigte. Men det kræver stadig, at driften tjekker vandstanden med jævne mellemrum.

Udover at det koster mange penge og ressourcer at vedligeholde sprinkleranlægget 52 uger om året, tænker Michael Carstensen også, at det er lidt en ”nitte” i forhold til den grønne bæredygtighed, som huset jo ellers repræsenterer, at de hvert år hælder 5.200 liter vand direkte ud i kloakken og bruger 30 liter diesel på at starte nødmotoren op.

”Det er vilkårene med et træbyggeri i flere plan som det her. Men vi har heldigvis ikke været udsat for brand endnu,” siger han.

Skrøbelige trævægge

AL2Bolig valgte at gå all in på træbyggeriet tilbage i 2018, så boligerne også indvendigt er beklædt med ludbehandlede trævægge i stue-alrum og værelser, som er med til at give det gode indeklima og god akustik i rummet.

Vi står på fjerde sal i en af toplejlighederne, som er fraflyttet. Fordi vi er på toppen af en bakke, kan vi fra hjørnevinduet i det store køkken-stuerum kigge direkte ned på Aarhus midtby, der på nordsiden er omkranset af grønne trætoppe og på sydsiden det glinsende vand i Aarhus Bugt.

Trævæggene i stuen har fået lidt patina, som forventet, men ellers står de pænt og uden misfarvninger fra den tidligere beboers ”familiealbum” på væggene.

”Helt ærligt, så havde jeg troet, at vi blev nødt til at skifte indervæggene ret ofte. Jeg havde forventet at finde søm- og skruehuller overalt, men det har endnu ikke været tilfældet. Beboerne ser ud til at passe godt på dem. Vi har ikke som sådan lagt en strategi for udskiftning af vægge. Vi tager det, som det kommer,” fortæller driftslederen.

Michael Carstensen tilføjer, at indervæggene får en gang ludbehandling, hver gang nogen flytter ud – hvilket svarer til en gang maling i de andre almene boliger.

Hvem ville ikke bo her, er den første tanke, der strejfer en. Både Sune Hjarsbæk og Michael Carstensen nikker ja til, at de da godt kunne se dem selv bo i sådan et byggeri og med sådan en udsigt.

Derfor er de begge også lidt uforstående overfor, at det faktisk er lidt svært at lokke nye beboere til. Selv til en stor bolig med højt til loftet og udsigt til vandet.

Svær udlejning

”Lige nu står syv boliger tomme, og de er desværre ikke supernemme at udleje igen,” siger Sune Hjarsbæk.

De skrappe krav til sprinkleranlægget gjorde byggeriet noget dyrere end beregnet og har blandt andet betydet, at boligselskabet kun har sat et minimum af køkken ind – resten af køkkenelementerne må beboerne selv bekoste.

”De fleste, som kommer herud og ser boligerne, tænker wow, hvor er det flot. Men med indskud, en forholdsvis høj husleje, og de samtidig selv skal isætte et køkken, så bliver mange jaget væk, hvis de ikke har planer om at skulle bo her i mange år,” forklarer Michael Carstensen nogle af grundene til ledigheden med.

Det komplicerer også at være familie herude, fordi Lisbjerg Bakke ligger cirka 10 kilometer uden for centrum af Aarhus, og endnu kun har en smule indkøb i nærområdet. Til gengæld har de en ny skole nærmest i baghaven, som børnene selv kan komme til via det grønne område.

Sune Hjarsbæk fortæller, at de på kontoret har drøftet, om de fremadrettet skal indsætte et fuldt køkken, når nogen fraflytter – så det ikke er en hindring for at udleje boligerne.

”Et køkken koster i realiteten det samme som seks ugers tomgang. Og den bolig, vi står i her, har stået ledig i halvanden måned,” siger han eftertænksomt.