Et års krig i Ukraine: 13 millioner mangler et hjem

Allerede i maj – to og en halv måned efter krigens begyndelse – anslog FN, at 12,8 millioner mennesker ud af Ukraines samlede befolkning på 44 millioner i et forsøg på at undgå død og ødelæggelse havde forladt deres hidtidige hjem. Af dem havde seks millioner søgt tilflugt i andre europæiske lande. Mens godt syv millioner søgte tilflugt i andre ukrainske regioner.

Siden har krigens fronter været nogenlunde statisk. Det samme gælder flygtningesituationen.

Genopbygning skal lykkes

Intet tyder på, at enden på krigen er inden for rækkevidde. Begge parter synes at opruste.

”For os, der kun har prøvet at leve i fred, er disse menneskers tab ubegribelige. Når forholdene igen tillader det, er den største livsambition for de fleste flygtninge at vende hjem. Europa har et ansvar for, at det lykkes. Først og fremmest af hensyn til den enkelte ukrainer. Men også for Ukraines sociale og økonomiske genopretning. Freden skal nemlig også vindes for at sikre stabilitet i Europa,” siger Bent Madsen, der ud over at være adm. direktør for BL – Danmarks Almene Boliger også er præsident for Housing Europe – den europæiske sammenslutning af almene interesseorganisationer.

De enorme ødelæggelser

Når krigen slutter, er det en omfattende udfordring, verdenssamfundet skal op imod.

I november 2022 var 150.000 boliger ifølge Kyiv School of Economics destruerede eller beskadigede i en sådan grad, at de var ubeboelige – ødelæggelser på Ukraines samlede boligmasse, der ifølge uddannelsesinstitutionen kommer til at koste 52,5 milliarder dollars.

”Det er ikke kun gjort med genopbygning af bygninger. Boligerne skal også være til at betale for beboernes lønninger, og infrastrukturen skal være i orden, så man kan komme på arbejde på en arbejdsplads, der er der. Det hele skal genopbygges, ellers fungerer samfundet ikke,” siger Bent Madsen.

”Genopbygningen er en kritisk udfordring. Lykkes vi ikke, så kan håbløshed få samfundet til at forvitre, både økonomisk og demokratisk, og blive mindre modstandsdygtigt over for fremtidige udfordringer. Boligpolitikken skal derfor også ses i overordnet sammenhæng med sikkerhedspolitik,” fortsætter han.

Ifølge Kyiv School of Economics udgjorde det samlede beløb for dokumenterede skader på alt, inklusive boliger, industri, diverse andre ejendomme, nødvendig infrastruktur med mere, i november 136 milliarder dollars. Siden er der desværre tilføjet yderligere ødelæggelse, og mere kommer til.

Dårligt udgangspunkt

Allerede inden den aktuelle krig begyndte, var udgangspunktet for genopbygningen af en boligsektor, som alle ukrainerne har råd til, dårlig.

Indtil det kommunistiske Sovjetunionens sammenbrud i 1991, var næsten hele boligmassen statslig ejendom. Unionens opløsning gav Ukraine sin frihed som stat, og der var en naturlig trang til at ville noget andet.

Næsten al tidligere offentlig ejendom blev privatiseret. Herunder også godt 95 procent af boligmassen. Ukraine er derfor i dag et land, hvor langt de fleste selv ejer deres bolig. På trods af en lovgivning, der gør en bolig til en folkeret, er der kun en meget beskeden social boligsektor. I Kiev – en by med knap tre millioner indbyggere - er der stort set ingen almene boliger. Der er udlejning med markedsleje og et ejerboligmarked.

Over halvanden million ukrainere var på flugt i forbindelse med den russiske invasion af Krim-halvøen i 2014. Det fik boligpriserne til at stige med op til 80 procent. Huslejepriserne har været svingende i de første tre måneder af den aktuelle krig. Ifølge Economic Security Bureau i Ukraine og Flatfly steg lejepriserne i eksempelvis Zakarpattia med 225 procent i maj 2022 sammenlignet med oktober 2021. I marts og april steg gennemsnitsprisen på langtidslejeboliger i Lviv, som ligger længst væk fra krigszonen, med 30-40 procent. Prisstigninger, også etablerede lejere har måttet betale.

Et forhold, der indikerer, hvor meget presset på lejemarkedet er vokset, er det faktum, at befolkningsandelen, der boede til leje før krigen, ifølge Cedos var under 10 procent. Nu nærmer den sig 20 procent. 

Nu såvel som før den aktuelle krig brød løs, er og var der udpræget hjemløshed i Ukraine.

Artikel fortsætter under citatet

Nyt boligsystem er nødvendigt

En af de fremmeste eksperter i Ukraines boligforhold er professor ved RMIT University i Melbourne, Australien, Julie Lawson.

Hendes specialer er blandt andet urban udvikling, boligpolitik og finansiering af boliger til boligsociale formål. Blandt mange rådgiver hun Housing Europe og UNDP (United Nations Development Programme).

”Forudsætningen for, at der i Ukraine efter krigen kan skabes boligforhold, der efter europæisk målestok er nogenlunde normale, er, at der skal skabes et helt nyt boligsystem – et system med boligudbydende enheder som eksempelvis danske almene boligorganisationer, der sikrer ukrainerne boligtilbud, der er behovs- og ikke profitbaserede. Det var sådanne udbydere, som var nøglen til Europas genopretning efter 2. verdenskrig,” siger Julie Lawson.

”I dag lider ukrainske lejere under et oppustet lejeboligmarked, hvor der ikke findes regulering af kontrakter eller lejeniveauer,” fortsætter hun.

Må starte fra nul

Der er i dag meget lidt i den ukrainske lovgivning og den ukrainske praksis, der kan understøtte sådan et system.

”Ansvaret for udvikling af betalige boliger og boliger til boligsociale formål hviler i dag på lokale myndigheder, som ofte ikke har ressourcer eller kapacitet til det. Mange byer har slet ikke sådanne boliger. Og dem, der har, kan slet ikke klare efterspørgslen,” siger Julie Lawson.

”Staten udbetaler ganske vist boligstøtte. Men i stedet for at understøtte de lokale myndigheder i forhold til at skabe lejeboliger, almindelige mennesker kan betale, giver staten pengene til boligkøbere i form af lavrentelån og rentetilskud. men disse er kun for de heldige og tildeles via noget, der kan sammenlignes med et lotteri,” forklarer hun videre.

Og ifølge professoren er der ikke umiddelbart udsigt til, at hverken praksis eller lovgivning står over for ændringer. Landet har hverken et ministerium eller bare et nationalt agentur, der er dedikeret til at fremme billige bolig-alternativer. Der er ingen effektiv bypolitik, ingen krav om finansieringsaftaler eller jordpolitiske instrumenter til at sikre, at steder er tilgængelige og dedikeret til udvikling af billige boliger.

Korruption og underfinansiering

En ændring af systemet bliver ikke lige til. Det store flertal, der ejer deres bolig, mener, at myndighederne skal fokusere på deres problemer, og ejerne af den eksisterende boligmasse til privatudlejning har et guldæg, de med næb og klør vil kæmpe for at beholde. I deres arsenal kan de blandt andet udnytte, at Ukraine – næst efter Rusland – er det europæiske land, som er mest korrupt.

Dertil kommer, at regeringen kæmper med alvorlige problemer på både ejerboligmarkedet og det private udlejningsmarked – problemer, som nu og i lang tid fremover tager det store fokus. Begge sektorer er præget af underfinansiering. Egenkapital fylder meget lidt, til gengæld er bygningsmassen stærkt overbelånt. Af samme grund er boligmassen i en ekstremt dårlig forfatning. Det er nærmest umuligt at låne til renoveringer, da ejendommene ikke repræsenterer nogen reel garanti.

Huslejestøtte er ikke vejen

FN's flygtningeorganisation, UNHCR, har meddelt, at man vil hjælpe lokale regeringer med at dække huslejebetalinger for internt fordrevne. Og ifølge Julie Lawson er der opstået flere ikke-statslige initiativer, der hjælper udsatte grupper med huslejen.

”Det er dejligt, at nogle vil gøre en forskel. Men denne tilgang har også ulemper. Uden huslejeregulering beskytter det ikke lejeren. I princippet kan udlejeren sætte huslejen tilsvarende op,” siger professoren.

”At sende pengene direkte i lommen på udlejerne er heller ikke med til at øge udbuddet af tilgængelige boliger. De fleste udlejere i Ukraine betaler ikke skat af deres lejeindtægt, og ejendomsskatten virker ikke effektivt. Tilskud til husleje i mange år kan vise sig at være dyrere end at bygge almene boliger,” fortsætter hun.

Artikel fortsætter under billede

Gode råd og inspiration

Julie Lawson er ikke i tvivl om vejen til at sikre ukrainerne de mange billige boliger, de har et desperat behov for. 

”Ukraine skal skifte kurs og føre en politik, der favoriserer boligudbydere, der i højere grad varetager beboernes behov end eget behov for profit,” siger hun.

Og professoren henviser til en manual, både regeringen i Kiev og dem, der internationalt skal understøtte genopbygningen, kan lade sig inspirere af.

”Gode råd til, hvordan man udvikler politiker, der sikrer robuste og voksende systemer med et udbud af boliger til en overkommelig pris for almindelige mennesker, illustreres meget præcist i 'Housing 2030'," siger Julie Lawson.

”Housing 2030” er et samarbejdsinitiativ, som er taget af flere FN-organisationer og Housing Europe. Det er blevet til et katalog af råd om og eksempler på alt fra, hvordan man kommer i gang, hvordan man opfører sig som en anstændig boligorganisation, over byplanlægning, finansiering til implementering af den grønne dagsorden.

”Det er råd, der er inspireret af blandt andet danske, østrigske, finske, franske og hollandske erfaringer med boligsystemer, der sikrede den nødvendige boligvolumen, der var behov for, da Europa skulle genopbygges efter 2. verdenskrig,” fortsætter hun.

Viljen er der

Selvom Ukraine ikke umiddelbart forekommer klar til at implementere programmer, der skal sikre betalige lejeboliger og boliger til boligsociale formål, er der dog grund til optimisme. Der er små bevægelser i Ukraine, som peger på, at nogle trods alt vil den vej.

I april og maj begyndte repræsentanter for centrale regeringsorganer at understrege, at en bolig er en menneskeret, og den 16. april udtalte præsident Zelenskyj i en videotale:

"Alle i Ukraine har ret til deres eget hjem, deres eget hus eller deres egen lejlighed. Jeg er ikke i tvivl om, at vi ikke kun vil være i stand til at genopbygge det, der er blevet ødelagt, men også at genoprette retfærdigheden for dem, hvis ret til bolig er blevet krænket."

Ukraine har da også selv udarbejdet en genopretningsplan, der sigter mod at reformere boligpolitikken. Ambitionen er blandt andet at reformere og konsolidere et nyt koncept for socialt boligbyggeri med fokus på nyt udbud af almennyttige, kommunale og kooperative muligheder for at imødekomme voksende behov.

Det fremgår også af planen, at Ukraine ønsker at opbygge den nødvendige kommunale kapacitet til at planlægge og fremme almene, almennyttige og andelsboliger. Ligesom man vil tydeliggøre og koordinere jordpolitikker for at sikre, at der er pladser til rådighed for nødvendige boliger.

Medspillerne

Og Zelenskyj vil i forhold til målsætningerne kunne indhente støtte fra dem, der potentielt skal finansiere genopbygningen af Ukraine. Det er eksempelvis Den Internationale Valutafond , IMF (https://www.imf.org/en/About), den Europæiske Investeringsbank (EIB), Verdensbanken, Europakommissionen med flere.

”De potentielle investorer kan og vil formentlig stille krav i forbindelse med, at de tilbyder støtte,” siger Julie Lawson.

Det gælder eksempelvis den Europæiske Investeringsbank. Deres betingelse for boliginvesteringer er, at udkommet skal være betaligelige boliger.