Boligselskaber finder skjulte besparelser trods høje renter

Da renterne var rekordlave, skaffede de almene boligforeninger store besparelser til beboerne ved at lægge gamle lån om, så de blev billigere.

Stigende renter gennem hele 2022 har næsten bremset låneoplægningerne, men nogle boligforeninger finder stadig veje til besparelser.

”Siden november har vi omlagt cirka 100 lån for almene boligforeninger. Det er ikke en vanvittigt stor bølge af omlægninger, men det er en bevægelse,” siger Mikkel Høegh, boligøkonom hos Jyske Realkredit, som har cirka 30 procent af markedet for realkreditlån til almene boligforeninger.

Mikkel Høegh har fulgt med i de glade år med lave renter, hvor boligforeningerne lagde lån om i stor stil. Almene boliger bliver finansieret med et fastforrentet lån, hvor renten slet ikke ændrer sig, medmindre man selv vælger at lægge lånet om.

Det var der mange almene boligforeninger, som valgte, da man for få år siden kun skulle betale 0,5 pct. i rente for et fastforrentet, 30-årigt lån. Så billigt har det toneangivende lån aldrig før været.

Nye muligheder

Det sidste års tid, samtidig med at priserne er steget overalt i samfundet, er renten på den slags lån kommet helt op på 4 pct. Det har sat en stopper for de helt simple omlægninger, hvor man skifter en høj rente ud med en lav.

Men for nogle boligforeninger er en anden slags låneomlægninger stadig aktuelle.

”Det interessante ved de nye omlægninger er, at man faktisk går fra en lav rente til en, der er lidt højere. Det er noget, man meget sjældent ser i almene boligforeninger,” siger Mikkel Høegh.

Forklaringen på, hvorfor det nogle gange kan betale sig at skifte sit lån ud og betale en højere rente, er teknisk og handler blandt andet om de obligationer, som ligger bag lånene. Helt simpelt forklaret bliver obligationerne bag de gamle lån mindre værd, når renten stiger.

Det betyder, at de almene foreninger kommer til at skylde færre penge væk, hvis de lægger deres lån om. I nogle tilfælde bliver gælden så meget mindre, at den ydelse, man betaler hver måned på det nye lån, er lavere end ydelsen på det gamle.

Selvom man altså er gået fra en lav rente til en lidt højere.

”Almene boligforeninger skal overholde nogle skrappe regler, når de lægger om. De må kun lægge om til en højere rente, hvis den ydelse, de betaler hver måned, ikke stiger efter omlægningen. I nogle tilfælde har det kunnet lade sig gøre,” siger Mikkel Høegh

Et andet trick, man kan benytte for at få manøvren til at kunne lade sig gøre, er at forkorte løbetiden på lånet. Man kan for eksempel gå fra et lån, som skal betales tilbage i løbet af 30 år, til et lån, som skal betales tilbage i løbet af 20 år. Det er også noget, som får gælden til at falde.

”Når boligforeningerne laver den slags omlægninger, får de en betydeligt lavere gæld og en lavere ydelse hver måned. Det er

derfor, vi stadig ser låneomlægninger, selvom renten er steget så meget,” siger Mikkel Høegh.

Man skal dog være opmærksom på, at der også gælder skrappe regler for almene boligforeninger, som laver den slags omlægninger. Hvis man skal ændre et 30-årigt lån til et 20-årigt lån, skal man allerede have betalt af på det i en årrække.

Besparelser til beboerne

Et af de administrationsselskaber, som har grebet muligheden og fundet alternative veje til besparelser i en tid med høje renter, er KAB, som håndterer over 46 almene boligselskaber.

For et års tid siden, da renten fløj i vejret på de realkreditlån, som finansierer almene boliger, troede KAB ellers, at der var blevet sat en stopper for låneomlægningerne.

”Vi kiggede på hinanden og sagde, at nu er det slut med at lægge lån om. Men så opdagede vi nogle nye muligheder, som vi begyndte at gå efter,” siger Mikkel Boel, økonomidirektør i KAB.

”I 2022 er vi gået anderledes til værks, fordi renten er steget, og de klassiske omlægninger ikke kan lade sig gøre. Vi har fundet ud af, at vi kan spare penge til beboerne ved at gå ned i løbetid.”

Mikkel Boel mener ikke, at KAB kommer til at lave flere af den slags omlægninger lige foreløbig. De har nemlig fundet alle de besparelser, som kan lade sig gøre lige indtil videre.

Men Mikkel Boel og hans kollegaer holder hele tiden øje med, om nye muligheder åbner sig.

”Det rammer direkte ind i huslejen og giver lavere leje til vores beboere. Det er derfor, vi bruger så mange ressourcer på at holde øje med det,” siger han.