Den maksimalt blandede by

Forretningsmand eller fantast? Eller en kombination? Spørgsmålene presser sig unægteligt på, når man sidder over for Jørn Tækker, og han med stor overbevisning fortæller om, at han står lige overfor at bygge en by med 10.000 boliger kun otte kilometer fra centrum af Aarhus. Navnet på byen er ”Nye”, en by, hvor mellemrummene imellem husene skal kunne spises, og hvor alle – herunder også købere af ejerboliger – skal acceptere, at de ikke disponerer over områderne omkring deres boliger. I Nye er der ingen hegn, ingen reserverede p-pladser eller private haver. Til gengæld er køberne automatisk tilmeldt en delebilsordning, fra den dag de flytter ind. Selv kører Tækker på job på en budcykel.

Men tag ikke fejl af den aarhusianske developer. Hans projektkontor i den ikoniske Toldkammer-bygning på havnen i Aarhus er fyldt med travle medarbejdere og en detaljeret model af første etape af det nye Nye. Og set i sammenhæng med Jørn Tækkers hidtidige erhvervskarriere, gør man klogt i at tage Tækker hundrede procent alvorligt. Han startede Tækker-koncernen i 1997, og efter finanskrisen er han kommet sikkert tilbage. Regnskabet for 2013-2014 udviste et overskud på 721 millioner, og Tækker ejer ejendomme i Berlin for omkring tre milliarder. Så han har både økonomiske muskler og rigeligt med ideer til at få Nye til at bevæge sig fra modelniveau til virkelighed.

Og han lægger afgørende vægt på at få almene boligorganisationer med i den virkeliggørelse. Herom senere. 

Sokkelgrundsprincippet
For først skal han præsentere ideen om Nye. Byen er på mange parametre tænkt helt anderledes end andre nye byområder. Men det mest fremtrædende nybrud med anden byplanlægning ligger i den måde, at arealerne imellem husene skal bruges på. Jørn Tækker rækker over mødebordet og griber Boligens udsendtes kuglepen og tegner løs, da de medbragte plancher ikke længere slår til:

”Sådan her gør man ellers altid, når man skal anlægge et nyt byområde. Her har du hovedfærdselsåren, her er sidevejene. Denne her firkant sælger du til en pensionskasse, denne her til en developertype som mig, denne her til en almen boligforening og så videre.”

Kuglepennen danser over papiret.

”Så sætter alle hver især dygtige arkitekter på, og der kommer nogle flotte bygninger på. Hver firkant indhegnes af hække eller plankeværker, og på en firkant er det marmorfliser på en anden granit. Men der er ingen sammenhæng imellem de firkantede udstykninger, og der er slet ikke tænkt i fællesskaber – det er jo med til at gøre stedet til et godt sted at leve,” beskriver Jørn Tækker som forklaring på, hvorfor man i Nye gør det helt anderledes.

I Nye beholder Jørn Tækker selv alle mellemrummene imellem byens bygninger. Han kalder det ”sokkelgrundsprincippet”. De, der investerer i boliger i Nye, uanset hvilken ejerform der er tale om, skal altså være indstillet på, at de kun ejer nøjagtigt det stykke jord, som deres huse kommer til at stå på. Resten ejer Tækker Group, og der er i dén grad en plan for, hvad de mellemrum skal bruges til. 

Ikke en solcelle
De skal fx kunne spises. Mellemrummene altså. Sådan helt bogstaveligt. Alle planter, urter og træer vælges med omhu, så de er biologisk tilpasset jordbunden, som allerede nu forberedes i samarbejde med den landmand, som Jørn Tækker køber jorden af. Slut med nye byer fyldt med ukrudt. Meget af beplantningen vil kunne høstes og bæres direkte ind i husholdningerne i form af fx urter, rødbeder og jordskokker.

Byen er desuden planlagt til at være helt selvforsynende med vand, og selv om Nye kommer til at ligge oven på en af Aarhus' vigtigste drikkevandsreserver, så kommer man ikke til at stikke et sugerør i jorden. Man klarer sig med opsamlet regnvand, som samles i søer og kanaler, derefter renses det og bruges til drikkevand, som derefter opsamles og renses og bruges i toiletterne. Til gengæld garanterer Jørn Tækker, at byen ikke kommer til at byde på en eneste solcelle eller vindmølle. Han tror på fjernvarme. Og så bliver det sådan, forstår man.

Forskellige arkitektfirmaer byder inden for snævre, veldefinerede rammer på, hvordan husene i Nye skal udformes. Byen kommer slet ikke til at rumme en eneste villa. Der bliver enkelte dobbelthuse, men ellers er resten klynge- og rækkehuse og etagebyggeri. De højeste huse bliver på ti etager og kommer til at ligge i centrum af Nye, hvor også Aarhus' nye letbane får station fra og med 2017. 

Vil gå hele vejen
Forretningsideen i Nye er enkel. Jørn Tækker er bysbarn og kender Aarhus’ udvikling og udfordringer. Når de unge stifter familier og får børn, har de ikke råd til at flytte ud i byens traditionelle villakvarterer. I stedet flytter de til Skanderborg eller en lignende afstand fra byen. Samtidig savner ældre parcelhusejere i den nordlige del af Aarhus et sted, hvis de gerne vil af med villaen, men gerne vil blive i området. Det er Tækkers potentielle kunder, og formentlig også Nyes kommende indbyggere. Undervejs i tilblivelsen af Nye har Tækker holdt mange workshops med potentielle Nye-byggere, og han ved, hvordan hans ideer matcher de potentielle kunders drømme om et godt liv.

Så når Jørn Tækker taler om vigtigheden af blandede ejerformer i Nye, så er det en holdning, han har. Men det er også en vigtig del af hans forretningsidé. Det giver simpelthen et bedre og tryggere liv, når folk blander sig og mødes på kryds og tværs på stierne, i butikkerne og ved skraldesorteringen. Derfor er Jørn Tækker meget optaget af at få almene boliger med i udviklingen af Nye. Omfangsmæssigt forestiller han sig op imod tyve procent almene boliger, og han har tænkt sig at gå hele vejen i forhold til at blande ejere med private og almene lejere. De skal blandes så meget, som det overhovedet kan gøres:

”Hvis en almen boligorganisation siger, vi vil gerne have de tre blokke der, så bliver det et klart nej. Vi skal have ejerformerne blandet maksimalt, så når du går ind i en opgang, skal du kunne finde alle former i den samme opgang. Vi skal ikke have noget med, at man kan udpege en bygning eller en opgang som almen,” siger Jørn Tækker, som tror på, at i Nye vil man kunne undgå traditionelle skel imellem ejere og lejere. 

Behov for dispensationer
I Aarhus Kommune har man ved et budgetforlig netop besluttet, at der skal bygges 400 nye almene boliger i kommunen om året. En del af dem ser Jørn Tækker gerne bygget i Nye. Og han har dagen før Boligens besøg haft møde med den kommunale forvaltning om hans tanker om integrationen af de almene boliger i den ny forstad. 

”De blev lidt blege, da jeg fortalte dem om projektet, og anførte en masse lovgivningsmæssige forhindringer i forhold til at indarbejde almene boliger på den måde. Men så må de få lavet loven om eller i det mindste søge om dispensation, så vi kan prøve det af i praksis.”

Og ingen tvivl om, at de almene bolig­organisationer også bliver udfordret af det koncept, som Jørn Tækker præsenterer for dem. Han har dog ikke en færdig plan for, hvordan almene ejendomsfunktionærer endsige beboerdemokrater kan indtænkes i den drift og de fællesskaber, som skal være bærende for Nye, men han føler sig fortrøstningsfuld omkring, at der vil være en vilje til at prøve nyt hos både kommune og boligorganisationer. 

..................................................................................................................................................................

Østjysk Bolig: Fed idé

Direktør Allan Søstrøm fra Østjysk Bolig er en af dem, der har option på at bygge alment i Nye, og han er absolut tilhænger af ideen med at blande ejerformerne helt ind i de enkelte opgange:

”Det er en fed idé, og man skal ikke længere væk end til havnen i Hamborg for at se tanken realiseret på eksemplarisk vis. Der har man sagt: Alle boliger skal have udsigt til vandet, uanset om det er en penthouse-ejerbolig til syv millioner euro, eller om det er en bolig med social anvisning. Udefra ser de ens ud, men de er jo helt sikkert forskelligt udstyret indvendigt. Det fungerer perfekt.”

Søstrøm er helt frisk på at gå i dialog med både Jørn Tækker og Aarhus Kommune for at få visionen om den maksimalt blandede by realiseret.

”Så må vi evaluere undervejs og se, om konceptet fungerer,” siger han.

Boligen nr. 1 - 2016