En forsker rykker ind: ”Jeg kan give ideer til at forbedre boligområderne”

Tre af samtlige boligejendomme, som ligner arrangerede legoklodser i henholdsvis rødt og brunt, skal rives ned. Flertallet af boligerne, der bliver stående, skal renoveres. Der skal bygges ungdomsboliger i den ene ende, og der bliver også etableret et mindre antal tilgængelighedsboliger.

Samtidig skal der gerne laves fortætning med nye private boliger på de store arealer mellem blokkene, og der bliver arbejdet på at få placeret kommunale funktioner i området, som er henvendt til kommunens borgere generelt.

Gunvor Christensen viser rundt i Ringparken i det nordlige Slagelse. Det er et boligområde under den almene boligorganisation FOB, der ved lov skal gennemgå en omdannelse frem mod 2030. Det er i lighed med et antal andre udsatte boligområder rundt om i landet.

Gunvor Christensen er kommet helt tæt på den virkelighed, som hun ellers har været vant til at observere fra et skrivebord i Herluf Trolles Gade i Københavns centrum.

Gennem 15 år i VIVE forskede hun og udarbejdede som projektchef landsdækkende analyser om boligsociale forhold.

Pr. 1. september 2023 skiftede hun til en stilling som analysechef i FOB. Her skal hun tilvejebringe mere viden til boligorganisationens arbejde, og hun skal oprette partnerskaber med andre boligorganisationer, det lokale erhvervsliv, fonde og kommuner for at sikre gode bomiljøer.

”Ud på tyndere is”

”Jeg har altid følt mig enormt privilegeret med det, jeg arbejdede med i VIVE. Men jeg havde efterhånden lavet mange evalueringer, og jeg var bange for at miste evnen til at have et friskt blik på tingene. Jeg var bange for at blive en gammel tudse på stedet, som kun kunne se de samme mønstre,” siger Gunvor Christensen inden rundvisningen i et interview, der foregår i FOB’s gråsorte administrationsbygning andetsteds i Slagelse. Hun er 49 år.

Hun tilføjer, at mange evalueringer er obligatoriske, men næppe alle bliver omsat til praksis.

”Som forsker har jeg lavet en masse evalueringer af indsatser, og når jeg i den position skulle sige, om noget virker, skulle jeg stå på fuldstændig sikker grund. Jeg ville gerne ud på tyndere is. Der er indsatser, jeg har mere tiltro til på det givne datagrundlag end andre. Jeg er sat i verden for at gøre en forskel. Ved at være her kan jeg være med til at give disse indsatser en retning,” siger Gunvor Christensen.

Hun ser FOB som et godt match. Hun betegner FOB med næsten 4.300 boliger som en klassisk provinsboligorganisation i størrelse, der gennem mange år har haft en sund drift.

”Men der har været et ønske i boligorganisationen om at øge vidensgrundlaget for det, man udretter. Der bliver allerede samlet mange data, og desuden laver jeg selv undersøgelser. Jeg kan komme med ideer til, hvordan vi kan blive endnu dygtigere til at skabe gode boliger og et bomiljø med tryghed og trivsel for beboerne,” siger Gunvor Christensen og roser i samme åndedrag FOB’s direktør for at vælge hende til opgaven. Hun havde et betydeligt kendskab til Ringparken fra sine evalueringer, men var uden praktisk erfaring fra en almen boligorganisation.

Arbejdsgange og service

Gunvor Christensen fortæller, at hun som noget af det første i jobbet har ”plukket de lavthængende frugter”. Hun har i analyser fokuseret på opgaver og arbejdsgange i driften. Hun har undersøgt beboernes oplevelse af service ved ind- og udflytning.

Det næste bliver at se nærmere på administrationen, herunder praksis i udlejning, genhusning og økonomi. Hun forventer at komme til at lave flere relevante analyser af samme slags, der er ”tæt på praksis”.

Desuden er hun gået i gang med et projekt om flyttemobilitet blandt seniorer, som FOB laver i samarbejde med tre andre almene boligorganisationer og andre aktører. Udgangspunktet er, at andelen af ældre i befolkningen stiger, og at ældre generelt lever længere end tidligere.

”Hvordan kan vi stimulere flyttekæder i forskellige af livets faser? Vi kan ikke bygge os ud af udfordringerne. Ved at bruge boligorganisationernes egne data og lave surveys vil vi undersøge barriererne for at nedskalere sin bolig, gøre det tidsnok, kigge på kravene til den mindre bolig, hvad der skal med, og hvordan med privatøkonomien? Det er et aspekt, som det ikke hidtil har været muligt at se nærmere på i FOB, men som er af betydning for drift og udvikling,” siger Gunvor Christensen.

Hun bemærker, at det i indretningen af boliger til især ældre samtidig kan være nødvendigt at tage højde for mulighederne for pleje og behandling i eget hjem. Dette hensyn er i tråd med, at der politisk bliver talt om, at sundhedsydelser i højere grad skal foregå, hvor folk bor.

Gunvor Christensen oplyser, at hun ikke er stødt på egentlige overraskelser i sin nye stilling.

”Men det er ikke bare sådan at komme ind og forholde sig til økonomi for eksempel. Og jeg er virkelig kommet ind i maskinrummet. Det er blevet endnu mere klart for mig, hvor reguleret den almene boligsektor er, hvilket også gør, at den er transparent. Det forsøger jeg hele tiden at forstå bedre. Det er en kompleks virkelighed. Vedligeholdelse af boligerne, henlæggelser, huslejedannelse, beboerinddragelse - der er meget, der skal spille sammen,” siger Gunvor Christensen.

Begynder med målet

Læg hertil det boligsociale felt, som er Gunvor Christensens spidskompetence. FOB har en vifte af boligsociale indsatser i et partnerskab med Slagelse Kommune. Den nuværende helhedsplan rækker frem til 2025, hvorefter der forventeligt kommer en ny plan. Blandt aktiviteterne er et førskoleprogram for børn og deres forældre, lommepengejob/fritidsjob og beboervejledning.

I Ringparken foregår de boligsociale aktiviteter med udspring i den grå barakbygning Nordhuset. Aktiviteterne vil som følge af omdannelsen af boligområdet få et nyt hjemsted i nybyggede fælleslokaler. Der bliver gjort bestræbelser på at tiltrække private investorer til at bygge boliger på arealet, hvor Nordhuset ligger nu, og som er nabo til et parcelhuskvarter.

”Noget af det, jeg arbejder med, er at stille spørgsmålet: Hvilke forandringer ønsker vi at opnå med en bestemt aktivitet og for hvem? Og hvordan vil vi måle det?” siger hun.

Gunvor Christensen forklarer om den boligsociale helhedsplan, at planen lægger de store spor i arbejdet, men at det er også vigtigt at have et blik for udviklingen og forholde sig til nye, uforudsete opgaver. Det kunne for eksempel være, hvis der popper en gruppe unge op, som har en dårlig indflydelse i boligområdet, fordi de med deres adfærd svækker beboernes tryghed.

”Det er vigtigt med agilitet. At have et godt og tillidsfuldt samarbejde mellem boligorganisationen, kommunen, politi og andre lokale aktører, hvor vi kan tale om og handle på ting, der dukker op,” siger hun.

Mere samtænkning

Gunvor Christensen har i evalueringer af boligsociale indsatser i omdannelsesområder fremhævet betydningen af at understøtte beboerne i forbindelse med overgange i tilværelsen. Blandt andet i perioden førskole til indskoling og fra udskoling til ungdomsuddannelse og i sidste ende fodfæste på arbejdsmarkedet.

Hun har også påpeget, at et vellykket samarbejde mellem boligorganisationer og kommunale myndigheder stimulerer børns og unges udvikling i udsatte boligområder.

Om sine hidtidige erfaringer i FOB om samarbejdet med Slagelse Kommune siger hun, at kommunen har en god forståelse for boligorganisationens bidrag og helhedsplanens betydning.

”Det har en positiv effekt, at kommunen er til stede i boligområdet og arbejder relationelt med beboerne, og at myndighedskontakten er baseret på frivillighed. Samarbejdet på tværs af fagligheder fungerer fint,” siger Gunvor Christensen.

”Men når jeg fra min tidligere forskning ser rundt i landet og er blevet bekendt med gode eksempler på dette, kunne jeg godt ønske mig, at vi sammen med de andre lokale boligorganisationer bliver inviteret endnu mere med ind i udformningen af visioner om den bystrategiske udvikling og den lokale udvikling af boligmarkedet,” fortsætter Gunvor Christensen.  

Hun kan se på data, at  den almene sektor i Slagelse ikke kun rummer udsatte borgere, men også - som det er formålet - har rigtig mange borgere, der ligner befolkningsgennemsnittet.

”Kommunen har mulighed for at inddrage den almene sektor i strategiske overvejelser - hvem bor i Slagelse nu, hvem bliver ved at bo i Slagelse, hvem skal gerne tiltrækkes til Slagelse? Og hvordan kan boligsektoren, herunder den almene sektor, bruges som et strategisk greb til at fremme den ønskede udvikling? At tænke sammen i stedet for at køre i parallelle spor. Det må der gerne være endnu mere af,” siger Gunvor Christensen.