BO-VEST: ”Vi bevarer Galgebakkens unikke udtryk”

I det øjeblik, man kører ind på byggepladsen på Herstedvestervej 70 i Albertslund, er man ikke i tvivl om, hvor enormt et projekt BO-VEST og Vridsløselille Boligforening har sat i gang i Galgebakken.

En myretue af håndværkere bevæger sig let og elegant rundt på pladsen. Tonstunge maskiner snørkler sig ubesværet mellem bygningerne med betonelementer, cementmasse og alle de andre byggematerialer, som skal bruges i genopbygningen af rækkehusene. Alle giver plads, og alle hilser pænt på dem, de går forbi.

Henover de næste 3 ½ år skal BO-VEST renovere mere end 700 række- og gårdhavehuse med de unikke farvede stålfacader og små gårdhaver.

”Det er den mest gennemgribende sag, vi nogensinde har haft i BO-VEST-regi. Vi har igennem mange år haft voldsomme problemer med skimmelsvamp i boligerne her i Galgebakken, som vi uden held har forsøgt at udbedre. Nu er konklusionen, at skal husene overleve, er vi nødt til at skralle boligerne fra top til tå, så kun råhusene står tilbage,” fortæller Kristian Overby, der er seniorprojektleder på BO-VEST store renoveringssag.

Det særlige ved denne byggesag er ikke kun omfanget, men også, at de populære rækkehuse bliver bygget op i en næsten tro kopi af de oprindelige huse, som stod færdige tilbage i 1974.  

”Beboerne herude er enige om, at vi skal bevare udtrykket og udseendet i boligerne. Og det giver rigtig god mening, for Galgebakken er i høj arkitektonisk kvalitet,” forklarer Kristian Overby om det, at husene fremover fortsat vil have det velkendte miks af facadeplader i fiberbeton og lette facader i fire forskellige farver.

Blandt andet den såkaldte ’Galgebakken-grøn’, som er helt unik for boligområdet i Albertslund, og som altid har været den primære farve på vinduer og facader, som beboerne kan vælge frit imellem.

Foto: Carsten Andersen

Også det store atelier-ovenlys, som er monteret i hele husets længde, bliver byttet ud med nye, tilsvarende vinduespartier.

Individuelle løsninger

I forbindelse med renoveringen har BO-VEST både et bevaringshensyn, og som almen bygherre er de også omfattet af den offentlige udbudslovgivning.

Det betyder i praksis, at BO-VEST ikke kan kræve et bestemt fabrikat leveret til en byggesag, men kan kun beskrive, hvilken funktion og kvalitet som for eksempel et køkken skal leve op til.

”Så ja, det er da kompromisets kunst, vi er ude i. Vi har givet beboerne al den indflydelse på ombygningen, som det overhovedet har været muligt,” siger Kristian Overby og fortsætter:

”Beboerne kan tilvælge individuelle løsninger, både udvendigt og indvendigt, ud fra et fornuftigt udvalg. Men en helt individuelt skræddersyet bolig kan vi desværre ikke tilbyde dem i så gennemgribende en helhedsplan, vi er endt op i,” fortæller Kristian Overby.

Her ses den oprindelige planløsning i en af boligtyperne i tre plan. Foto: Carsten Andersen 

Huslejen stiger – forbruget falder

Det skal da ikke være en hemmelighed, at så omfattende en renovering ikke er gratis for beboerne. Beboerne får en stigning i huslejen på 17 procent, når de flytter tilbage til deres bolig. Det er ifølge Kristian Overby for mange en svær stigning i deres faste udgifter.

”Men som en ekstra bonus ved genopbygningen af rækkehusene kan beboerne til gengæld glæde sig til, at de ikke længere skal ”fyre for gråspurvene”. De kommer til i gennemsnit at bruge 50 procent mindre energi til opvarmning end i dag,” fortæller han.

For ved at lukke for utætheder, bygge udenpå eksisterende betonfacader og skifte vinduer og døre, går boligerne fra energiklasse C/D/E til A/B/C, og det kan ifølge Kristian Overby løbe op i 500 kroner om måneden i de boliger, som kan spare mest.

En travl byggeplads

Man kan knap ane, at hvor der nu er støvede grusstier, barakker og store jernplader, var her før en grøn park med den populære kælkebakke og fodboldbane for bebyggelsens børn og unge.

Foto: Carsten Andersen

Nu bugter der sig et flere hundrede meter langt og tungt stålhegn rundt om byggepladsen, som hverken er til at bryde eller kravle over. Det skal de næste mange måneder danne en sikker ramme om række- og gårdhavehusene i kvarterne Skrænt, Mark og Sten – som er de første i rækken af ni kvarterer i Galgebakken, der skal renoveres.

”Det er en stor sag, den her i Galgebakken. Også for os i Enemærke & Petersen. Og det er en rigtig spændende opgave at være på for vores håndværkere,” fortæller Thomas B. Carlsen, som er byggeleder i entreprenørfirmaet Enemærke & Petersen. Og de har mange almene renoveringsprojekter at sammenligne med.

Byggeleder Thomas B. Carlsen. Foto: Carsten Andersen

Byggepladsen i Galgebakken er så stor, at den har fået sin egen indkørsel og husnummer. Der er etableret eget byggemarked, store barakker til de administrative medarbejdere, og 20 mandskabscontainere, som nærmest slår ring om byggemarkedet.

Foto: Søren Hytting

”Vi har over 100 byggefolk på pladsen hver dag, som arbejder i 100-150 boliger samtidigt. Så der går en hel karavane rundt af folk. Og sådan vil det være, til vi lukker og slukker for den sidste bolig i sommeren 2025,” forklarer byggeleder Thomas B. Carlsen på turen rundt i det indhegnede område.

Hør Magnus Friis fortælle, hvordan det er at være lærling på så stort et byggeprojekt:

Thomas B. Carlsen fortæller, at hver bolig i snit tager 6-8 måneder fra start til slut. Først skal håndværkerne nedrive og bortskaffe alt inde i boligerne. Vinduer, døre og tagisolering skal væk. For så at starte forfra med at isolere sokkel, lægge tag, opsætte tunge og lette facade-elementer, indsætte vinduer, lægge gulvvarme og gulve, opsætte skillevægge, køkkener og badeværelser. Og til sidst skal haverne genetableres.  

Skimmelsvamp skal slås helt ned

I et af husene er vægge og gulve helt fjernet, så der kun står de rå betonkonstruktioner tilbage. Der er skåret et menneskestort hul ned til krybekælderen, som løber under rækkehusene.

Det er de lave og mørke krybekældre, som på grund af fugt og kulde har været den mest gennemgående årsag til den problematiske skimmelsvamp i boligerne, som har hærget flere af de populære boliger siden 2006. 

”Vi SKAL problemet med skimmelsvamp til livs denne gang. For den er skyld i, at vi i en årrække har haft cirka 100 boliger i området, som vi ikke har kunnet udbedre. De står derfor tomme,” fortæller Kristian Overby.

I 2012 fik BO-VEST første gang tilsagn til en helhedsplan i Galgebakken med støtte fra Landsbyggefonden, som skulle få bugt med skimmelen. Men allerede i prøvehusene, hvor man lavede sokkelisolering, efterisolering i de lette vægge, installerede nye døre, vinduer og ventilationsanlæg, gik det galt – skimmelen kom tilbage.

Boligadministrationen fik efterfølgende en ny rådgiver til at lave en granskning, som har gennemgået 10 års dokumentation på skimmel – hvad er årsagen, hvor opstår det henne, og hvordan løses det?

Her viste der sig at være et kritisk punkt mellem ydervægge, terrændæk og fundament. Der er ikke tæt mellem krybekælder og bolig. Kombineret med store kuldebroer fra betonkonstruktionen, har det været et godt miljø for skimmelen.

Foto: Carsten Andersen

”Vi arbejder nu med en næsten hermetisk lukning til krybekælderen, hvor der bliver støbt en epoxy-membran ovenpå kælderen. Og fremover får vi mulighed for at overvåge fugtforholdene og temperaturerne i alle boligerne, så der ikke opstår skimmel igen,” siger Kristian Overby fra BO-VEST.

Der bliver nemlig installeret mekanisk udluftning i krybekældrene og ventilationsanlæg, som sørger for automatisk luftskift i boligerne. På den måde skal sikres lav luftfugtighed og god distribution af varme i boligerne.

Foto: Carsten Andersen

Derudover bliver andre farlige stoffer og materialer fjernet, for eksempel asbestholdig rørisolering og PCB-holdig fugemasse.

Artiklen fortsætter under boksen. 

Byggeudvalget har været en stor hjælp

Som i alle andre almene boligområder, kan man ikke lave væsentlige ændringer på boligerne og fællesområderne, uden at beboerne stemmer ja til det.

Heller ikke i Galgebakken, som altid har haft et stærkt beboerdemokrati – og som ifølge BO-VEST er stærkt knyttet til deres boligområde.

Det har derfor været et solidt udgangspunkt for renoveringen, at byggeudvalget har haft brede kompetencer i form af beboerdemokrater, projektledelsen i BO-VEST og totalrådgiverne NOVA5 Arkitekter og Orbicon, som sammen har udarbejdet renoveringsplanen for området.

”Beboerdemokraterne i byggeudvalget skal roses. De har taget deres opgave meget alvorligt og er meget forberedte og engagerede til møderne. Det har været en stor hjælp for os i BO-VEST og rådgiverne på renoveringssagen,” fortæller Kristian Overby.

Omkring 10 beboere, ejendomsleder og beboerkoordinator i Galgebakken har siddet med på de 90 møder, der har været afholdt indtil videre. Og som i fællesskab med boligorganisation, rådgivere og byggeledere har kunnet finde frem til løsningerne i den renovering, som lige nu er i fuld gang i kvarterne Skrænt, Mark og Sten – og over de næste måneder og år fortsætter i Vester, Torv, Øster, Over, Neder og Sønder.

Beboerne i byggeudvalget har ifølge Kristian Overby også spillet en vigtig rolle i, at beboerens opbakning til helhedsplanen har været så stor. Den blev nemlig stemt klart hjem, da den var til afstemning hos beboerne.

Jens Ellesøe Olsen, der er formand i Galgebakkens bestyrelse, sidder med i byggeudvalget. Han fortæller, at det intense arbejde med helhedsplanen de sidste 10 år har udfordret beboerdemokratiet og også påvirket sammenhængskraften i boligområdet.

”Mange af vores beboere har engageret sig og livligt kommenteret på indholdet og konsekvenserne for deres fremtidige boliger. De har igennem hele processen spurgt ind til komplicerede byggetekniske emner og har også sat spørgsmålstegn ved rådgiveres og eksperters løsninger. Derfor har vi på nogle områder foretaget yderligere ekspertundersøgelser, som har betydet, at nogle løsninger er blevet ændret,” fortæller Jens Ellesøe Olsen.

Afdelingsformanden påpeger, at information til beboerne er et meget vigtigt element i processen. Og set i bakspejlet kunne de godt have gjort det bedre.

”Men på trods af alle besværligheder ser alle vores beboere frem til at flytte ind i nyrenoverede, moderne og sunde boliger og genoptage livet med indretning af deres bolig og udeområder. Og vi glæder os til at byde nye tilflyttere velkommen i vores fællesskab her i Galgebakken,” siger formand Jens Ellesøe Olsen.