Krisen spænder ben for lånebesparelser – men nye chancer er på vej

År efter år har renterne sat bundrekord, og det er kommet de almene beboere til gode. Boligselskaberne har nemlig været gode til at udnytte de lave renter og lægge lån om, og det har resulteret i lavere husleje. Men i år blev der sat en kæp i hjulet for omlægningerne, da coronapandemien og nedlukningen af samfundet sendte renterne i vejret.

”Det bremsede omlægningerne, da vi røg op på en fast rente på 2 pct. Det hele stoppede nærmest. Men nu, hvor vi er kommet ned i rente igen, giver det mulighed for, at nogle af boligselskaberne kan lægge deres lån om, hvis de ikke allerede har gjort det. Der er bestemt nogle, for hvem det vil kunne betale sig,” siger Mikkel Høegh, afdelingsdirektør for boligøkonomi i Jyske Realkredit.

Læs også: ALBOA sparede en million kroner på lånomlægning

Ifølge både Jyske Realkredit og Realkredit Danmark har de fleste almene boligselskaber fastforrentede lån – altså llån, hvor renten er den samme, indtil hele beløbet er betalt tilbage. Man kan dog selv vælge at lægge lånet om og ændre på renten. Det vil typisk være, hvis renterne er faldet, og man derfor har fået mulighed for at sidde endnu billigere.

Uvist endnu om store omlægninger kan betale sig

Før coronakrisen var den toneangivende rente på et fastforrentet lån 0,5 pct., men efter skoler, daginstitutioner og arbejdspladser lukkede landet over, blev der sat gang i en krise, som ramte både aktiemarkedet og renterne. Den toneangivende rente på et fastforrentet realkreditlån steg til 2 pct. Det betød, at boligselskaberne stort set afskåret fra at lægge flere lån om.

Årsagerne til, at renterne blev så hurtigt påvirkede af krisen, er komplicerede. Kort fortalt handler det om, at de investorer, som ejer obligationerne bag renterne, blev nervøse for, hvordan krisen ville påvirke verdensøkonomien. Derfor solgte de deres obligationer, og det fik renterne til at stige.

Nu, hvor der er kommet mere styr på coronasmitten i Danmark og udlandet, er investorerne blevet mere optimistiske og har fået lyst til at købe obligationer. Det betyder, at renterne falder. Den toneangivende rente på et fastforrentet lån er nu nede på 1 pct., og det er godt nyt for de almene boligselskaber.

Får vi så endnu et år, hvor store mængder af lån bliver lagt om, og beboerne kan se frem til besparelser på huslejen? Det afhænger helt af, hvordan krisen udvikler sig.

”Det, der bliver afgørende for, hvordan renteniveauet bliver, er, om der kommer vækst. Vækst og tiltagende inflation skaber højere rente. Så hvis vi har det modsatte, får vi en lavere rente. Det sker, hvis krisen bliver dyb og langvarig. Jeg tror, at de fleste boligforeninger vil foretrække, at krisen ikke bliver dyb og langvarig. Men der er ikke noget, som er så skidt, at det ikke giver muligheder for noget andet,” siger Mikkel Høegh.

Renten går op  - og så falder den

Det er måske lidt forvirrende, at krisen i begyndelsen sendte renten op, men at den på længere sigt kan forventes at sende renterne endnu længere ned. Men det er faktisk ret normalt, forklarer Mikkel Høegh.

”Typisk sker der det, at de her kriser starter med, at renten går op. Efterfølgende falder den. Det er fordi, en krise starter med, at investorerne sælger ud af deres værdipapirer. Realkreditobligationer er noget af det, som er nemmest at sælge. Når tingene så har besindet sig lidt, får investorerne lyst til at købe obligationerne tilbage,” siger han.

Så snart det sker, bliver det igen interessant for de almene boligselskaber at lægge lånene om. Først og fremmest de lån, som har en fast rente på 2 pct. eller mere.

De lån, som kan lægges om i et alment boligselskab, er de såkaldte ustøttede lån. Dem bestemmer boligselskaberne nemlig selv over, mens staten bestemmer over de støttede lån. Når almene boligselskaber lægger de ustøttede lån om, vælger man næsten altid det sikreste alternativ, nemlig et fastforrentet lån. Et variabelt forrentet lån er typisk billigere, men til gengæld kommer der ny rente for eksempel hver tredje eller femte år. Det fortæller Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

”Den ustøttede finansiering til de almene boligforeninger ydes typisk som fastforrentede lån. Det er vigtigt for disse kunder, at der er en vis stabilitet i ydelserne, og dermed i lejens størrelse,” siger han.

Christian Hilligsøe Heinig har også oplevet, at lånomlægningerne – konverteringerne – midlertidigt er bremset op, efter coronakrisen har sat ind.

”Renteuroen satte en stopper for konverteringsaktiviteten, idet rentestigningen medførte, at det ikke længere var fordelagtigt at foretage konverteringer,” siger han.