Foto: Ringparken i Slagelse hvor afdelingen Schackenborgvænge også ligger. På billedet ses nogle af de boliger, som tilhører FOB. Foto: Søren Hytting

Ghettolovgivning forvandler fire almene boligblokke i Slagelse til privat udlejning

18. okt 2019

Ved at sælge sine 136 boliger i Ringparken reducerer Slagelse Almennyttige Boligselskab antallet af lejligheder, som skal tømmes fra 81 til 30. Til gengæld mistes beboerdemokratiet og de almene fordele.

 

De fire firetagersblokke i den almene boligafdeling Schackenborgvænge ligner ved første øjekast resten af blokkene i boligområdet Ringparken i Slagelse. Og de 136 boliger tæller da også som Ringparken, når den såkaldte ghettoliste hvert år skal opgøres.

Men på ét punkt skiller Schackenborgvænges lejligheder sig ud: De tilhører nemlig boligforeningen Slagelse Almennyttige Boligselskab og ikke FOB som resten af de 732 boliger i Ringparken. Og lige netop det faktum vil snart komme til at betyde, at Schakenborgvænge ikke længere vil være en almen boligafdeling, men i stedet vil være private lejeboliger.

Boligerne i Schackenborgvænge er stort set magen til resten af boligerne i Ringparken. De ejes bare af Slagelse Almennyttige Boligselskab og ikke af FOB.

For Ringparken er blevet udpeget som en "hård ghetto" og skal derfor som følge af regeringens "ghettopakke"’ reducere antallet af almene familieboliger med 60 procent. Og de to boligselskaber har fundet hver sin måde at indfri det krav på.

FOB har valgt at rive nogle af sine boliger ned, samtidig med at de også sælger nogle grønne områder til privat byggeri og fortætning. Slagelse Almennyttige Boligselskab derimod har simpelthen valgt at sælge sin boliger i området til en privat investor.

Flemming Udbjørg er formand i Slagelse Almennyttige Boligselskab, som lidt endnu ejer 136 af boligområdet Ringparkens 868 boliger.

”Vi valgte at sælge boligerne, fordi vi er så lille en spiller i området, at det ville være økonomisk og arbejdsmæssigt uoverskueligt for os at gøre andet. Men bestemt også, fordi vi syntes, at det ville være helt uansvarligt overfor vores lejere at smide 60 procent af dem ud. Det ville vi ikke kunne stå på mål for,” siger Flemming Udbjørg, formand i Slagelse Almennyttige Boligselskab.

 

De på overførselsindkomst skal flytte

Når et boligområde er blevet udpeget som en ”hård ghetto” og skal reducere antallet af almene familieboliger med 60 procent, kan reduceringen i grove træk ske ved brug af fire forskellige værktøjer. Man kan rive nogle af familieboligerne ned, man kan omdanne dem til ungdoms- eller ældreboliger, man kan sælge ud af de grønne områder, så der kan bygges private boliger midt i boligområdet, og til sidst kan man vælge at sælge de almene familieboliger til private investorer.

Og her har Slagelse Almennyttige Boligselskab altså valgt udelukkende at gøre brug af det sidste værktøj. Den løsning giver nemlig flest mulige beboere lov til at blive i deres boliger. Havde man valgt at rive 60 procent af de 136 boliger ned, var det gået ud over 81 boliger, men med salgsløsningen kan man nøjes med at flytte beboerne i 30 lejligheder.


Det fremgår nemlig af ghettopakkelovgivningen, at når et boligselskab vælger salgsmuligheden, så skal kun de beboere, som er på overførselsindkomst, flytte ud. I Schackenborgvænge drejer det sig om beboerne i 30 lejemål. Beboerne i disse lejligheder skal så til gengæld allesammen flytte, og ikke kun en vis procentdel, som tilfældet havde været, hvis man havde valgt en af de andre mulige værktøjer.


Så er det ikke usolidarisk, at kun dem, som er på overførselsindkomst, skal flytte?


”Hvis vi havde brugt de fem ’ghettolistekriterier’, så havde indkomsten været et meget lille element, ja. Men til gengæld havde vi skullet flytte endnu flere beboere, som bare var valgt på baggrund af nogle andre kriterier. Om det er usolidarisk, det ved jeg sørme ikke, men den vurdering har vi som boligselskab heldigvis ikke noget med at gøre. Vi gør bare, som lovgivningen foreskriver,” siger Flemming Udbjørg.

 

Ville undgå bolighaj

Slagelse Almennyttige Boligselskab, som administreres af DAB, har fundet en køber til de fire boligblokke i Ringparken. Da købekontrakten først skal godkendes af Boligministeriet, vil man endnu ikke oplyse, hvem køberen er. Men Flemming Udbjørg fortæller dog, at køberen er "et finansielt foretagende, som ikke er ukendt i omverdenen". Og det har været vigtigt.

”Vi har virkelig været om os for at finde en køber, som ikke bare er en eller anden bolighaj. Der er jo ikke enorm efterspørgsel på fire boligblokke, som ligger inde midt i et ’ghettoområde’. Men vi ville virkelig gerne have fat i nogen, som har en stor social nerve, som vil være med til at udvikle området, og som vil være med til at passe på beboerne også. Og det mener jeg, at det er lykkes os at finde,” siger Flemming Udbjørg.


Skulle køberen alligevel vise sig at ville sætte huslejen op, så kan Schackenborgvænge faktisk drage fordel af at være en del af et større boligområde, påpeger Flemming Udbjørg. For mange af de almene lejligheder, som ejes af FOB, er nemlig fuldstændig magen til, så huslejenævnet ville nemt kunne se, hvad huslejen for en lejlighed i området rent faktisk burde være.

 

Offentlig ejendomsvurdering passer ikke

Hvad Schackenborgvænge præcist kommer til at koste, vil Slagelse Almennyttige Boligselskab heller ikke afsløre endnu. I den lokale presse er boligselskabet dog blevet kritiseret for at sælge til langt under den offentlige ejendomsvurdering på 134 millioner. Og salgsprisen ligger da også kun på lige under halvdelen af det beløb, fortæller Flemming Udbjørg.


”Vi kan bare høfligt sige, at det ikke er lykkes nogen som helst i Slagelse Kommune at sælge større ejendomme til den offentlige ejendomsvurdering. Det støder også mig, at vi betaler skat af så stort et beløb, når det ikke er den reele værdi,” siger Flemming Udbjørg.


Prisen på Schackenborgvænge er Slagelse Almennyttige Boligselskab kommet frem til med hjælp fra en ekstern valuar. Og salgsprisen er altså blevet lige nøjagtigt det beløb, som valuaren mente, at boligblokkene var værd.

 

Beboerdemokrati betød ikke meget for beboerne

En vigtig del af at bo i en almen bolig er beboerdemokratiet. Men det, og en række andre almene fordele, mister beboerne i Schackenborgvænge altså, når deres boligafdeling bliver solgt til en privat investor.


Beboerne blev ellers gennem beboerdemokratiet inviteret med til bords, da beslutningen om at sælge skulle træffes. Men interessen for at bo alment fremfor privat var ikke stor nok til, at Slagelse Almennyttige Boligselskab ville smide 81 beboere ud fremfor de 30 på overførselsindkomst, som nu må flytte. 


”Jeg kan sige det ganske enkelt. Der er meget få, der har interesseret sig for det. Da vi arrangerede et større møde om situationen for beboerne i de 136 lejligheder, kom der kun omkring 40 beboere, så det var jo ikke voldsomt,” siger Flemming Udbjørg og fortsætter:


”Det er en kedelig tendens i den almene sektor, at der ikke er ligeså mange af vores beboere, som går op i beboerdemokratiet længere. De går faktisk kun op i deres husleje, så derfor har vi forsøgt at finde en løsning, hvor de oplever så få ændringer i den som muligt.”


Og diskussionen om beboerdemokratiet og den almene sektor fremfor det private marked er faktisk heller ikke den, der har fyldt mest i forløbet omkring salget af Schackenborgvænge. Det har været noget langt mere håndgribeligt.


”Det sværeste ved denne situation har været det helt principielle ved, at nogle bliver smidt ud af en lejlighed, hvor de har boet i mange år. Og det kan jeg da virkelig godt forstå. Det er da ufatteligt kedeligt,” siger Flemming Udbjørg.


”Men vi må bare forklare, at det valg, vi har truffet, det var den bedste løsning ud af en masse dårlige løsninger. Det kan dog af og til være lidt svært at få folk til at forstå den pointe.”