;

Foto: Ingrid Riis

Foto: Ingrid Riis

Her driver den almene sektor boligudviklingen

06. maj 2019

Guldborgsund Kommune forventer øget økonomisk aktivitet i de kommende årtier, og det giver behov for flere boliger. Den almene sektor er tildelt en hovedrolle, men bliver pålagt at lave projekterne om nybyggeri sammen med private aktører. Når det gælder renoveringerne, kniber det med finansieringen.

Den hvide boligejendom er på fem etager og vender mod vest. Fra de glasindrammede altaner kan beboerne skue ud over Guldborgsund, hvor der på denne blæsende dag er bølgetoppe.


Hvis ikke Lis Bentin, direktør i Nykøbing F. Boligselskab, gjorde opmærksom på det, ville man ikke vide det. Nem­lig at de nederste etager er almene boliger, mens de øverste etager er ejerboliger.



Boligejendommen bag Lis Bentin fra Nykøbing F. Boligselskab er bygget ud fra kommunens model om at alment-privat partnerskab.


Partnerskabet i ejendommen Sophienholmen 6-8 i havneområdet i Nykøbing Falster er en model for, hvordan byrådet gerne ser fremtidens boligbyggeri i Guldborgsund Kommune.


Den hvide ejendom er også en forløber for mere boligbyggeri i den forstand, at byrådet har udset havneområder i de større byer i Guldborgsund Kommune til boligudvikling. 


Fagbladet Boligen har besøgt en kommune i Danmark for at høre om visionen om by- og boligudviklingen, og valget faldt på Guldborgsund Kommune, som favner hele Falster og det østlige Lolland.


Her ventes der at blive behov for betydeligt flere boliger i de nærmeste årtier end at dække det aktuelle underskud på cirka 1.200 boliger.


Guldborgsund Kommune har lavet en strategi for boligudvikling, der har fokus på byernes Nykøbing Falster, Sakskøbing og Stubbekøbing.

Et nyt økonomisk ­center?

Udviklingen er ifølge borgmester John Brædder begyndt at vende i Guldborgsund, som er tynget af en arbejdsløshed over landsgennemsnittet, hvortil kommer en såkaldt social eksport af kontanthjælpsmodtagere fra hovedstadsområdet – en trafik, som en ny lov skal lægge en bremse på.


John Brædder, der er valgt på den borgerlige Guldborgsundlisten, spår en øget økonomisk aktivitet i kommunen, der har cirka 61.000 indbyggere.

”I en globaliseret tidsalder betyder det meget, at vi ligger centralt i forhold til Europa. Der bliver kort transport til Hamburg og København, og hvis man regner Berlin med,   kan vi betjene 15 millioner mennesker inden for en radius på fire timer,” siger John Brædder på sit kontor på rådhuset.

Han henviser til den kommende Femern Bælt-forbindelse og den nye Storstrømsbro, som samtidig er kolossale anlægsprojekter med masser af arbejdspladser i 10 år frem. Han nævner også elektrificeringen af jernbanen, der vil gøre det muligt at komme til og fra København på en time.

”Vi vil gerne skabe blivende arbejdspladser. Vi ser på, hvilket område vi er. 25 procent af de private arbejdspladser på Lolland-Falster er knyttet direkte eller indirekte til landbrug. Vi har lagt en strategi for produktion af fødevarer og en yderligere specialisering inden for denne branche,” siger John Brædder.

Han betragter udflytningen af over 130 statslige arbejdspladser til Nykøbing Falster som en økonomisk indsprøjtning. 

John Brædder tilføjer, at Nykøbing Falster desuden vil styrke sin position som et uddannelsescenter og satser stort på kultur, ”fordi det stimulerer følelsen af at høre til”.

Havneomdannelser

Andetsteds på rådhuset arbejder Ole Jakobsen med detaljerne i den kommende kommuneplan. Han er kom­munens direktør for øko­nomi, teknik og miljø. Udgangspunktet er et aflangt, farvelagt hæfte – plan­strategien.

Topprioriteten er såkaldte havneomdannelser i byerne Nykøbing Falster, Sakskøbing og Stubbekøbing.

Hvorfor havneområder? Havnenes kommercielle betydning af dalet, fordi nutidens skibe kræver stor vanddybde. Desuden er der hos mange et ønske om at bo nær vand.

I Nykøbing Falster skal havneomdannelsen ledsages af en ”fortætning” af boliger i centrum, og desuden skal der bygges flere boliger i et eksisterende kvarter uden for centrum, og der skal laves udlæg til nye boligområder.

 

Husk social ­bæredygtighed!

Den almene boligsektor er tildelt en hovedrolle i by- og boligudviklingen. Strategien er således, at almene boliger skal være boliger for alle – også for tilflyttere, som måske bruger en almen bolig som en mellemstation på vej til en ejerbolig. 


I øjeblikket er der cirka 4.400 almene boliger fordelt på otte boligorganisationer i Guldborgsund Kommune. Det svarer til 13 procent af samtlige boliger i kommunen, og det er under landsgennemsnittet.


Placeringen mellem København, Hamborg og Berlin forbedrer Guldborgsunds økonomiske potentiale, mener borgmester John Brædder.

En af de store almene boligorganisationer er Boligselskabet Fjordparken.

”Det er vigtigt, at vi har byudvikling, og det er en god ambition, at kommunen vil tiltrække nye borgere til kommunen, for det  giver også beboere i almene boliger. Men kommunen skal huske på, at den almene sektor har en opgave om at sikre social bæredygtighed, som bør tilgodeses. Der skal være boliger til alle,” siger Anita Ulrik Sørensen, direktør i Boligselskabet Fjordparken.


Almene boliger skal ifølge strategien generelt være egnede for ældre, som vil udgøre en større andel af befolkningen. Læg hertil i Guldborgsund, at mange ældre foretrækker at flytte fra ejerboliger i landdistrikter til de større byer, primært Nykøbing Falster.


Kurt Jørgensen er kundechef i Domea, som administrerer Boligselskabet Vendersbo. Han fortæller, at ældre gerne vil bo i tæt-lavt byggeri, og nogle af dem ønsker en have, mens andre helst vil undgå en have.

Model med minusser

Borgmester John Brædder siger, at den almene boligsektor driver boligudviklingen, men at byrådet ønsker at sikre, at private aktører deltager i denne udvikling. Dette har ført til udformningen af en partnerskabs­model for nybyggeri af boliger:


Hvis kommunen skal  deltage i finansieringen med et bidrag på typisk 10 procent, skal et byggeprojekt bestå af 60 procent almene boliger, men samtidig 40 procent private boliger.


”Det giver mulighed for at udvikle mere byggeri for kommunale kroner. Det giver også den blandede beboersammensætning, som vi gerne vil have i et område,” siger John Brædder.


René Christensen, byrådsmedlem fra Dansk Folkeparti, som til tider er i opposition til borgmesteren, oplyser, at han støtter modellen.


Anderledes er holdningen blandt de almene boligorganisationer, som anker over 60-40-modellen, hvis den forvaltes rigoristisk.


”Det er godt med blandede boligformer, men det er administrativt tungt, fordi der skal etableres både en afdelingsbestyrelse og en ejerforening,” siger Lis Bentin fra Nykøbing F. Boligselskab, som har erfaring fra blandt andet Sophienholmen 6-8, hvor beboerne flyttede ind i september i fjor. Lis Bentin håber på store byggeprojekter med mange boligenheder.


Man mærker, at der er afsat færre penge til renoveringer i den almene boligsektor. Det siger Kurt Jørgensen på vegne af Boligselskabet Vendersbo.


”Blandede boligformer er svært i etageejendomme. Der er forskellige interesser. Den almene sektor tænker langsigtet i forbindelse med vedligeholdelse, mens en boligejer kun tænker frem til tidspunktet for salget af boligen,” siger Kurt Jørgensen på vegne af Boligselskabet Vendersbo. 


Han fremviser bebyggelsen Engboulevarden, som ligger centralt. Kurt Jørgensen forventer, at kommunen i forbindelse med en totalrenovering vil forlange, at nogle af det øgede antal boliger bliver ejerboliger med privat finansiering.


Vendersbo har også et ønske om at købe 30 parcelhusgrunde og etablere et dobbelthus på hver grund, men kommunen kræver, at projektet indeholder ejerboliger foruden de almene, oplyser Kurt Jørgensen. Han finder det i øvrigt uretfærdigt, at de almene boenheder i mange tilfælde ender med at blive placeret på de nederste etager i etageejendomme eller på bagsiden.

Heller ikke Bo Jørgensen, direktør i entreprenørvirksomheden Bo-Hus i Nykøbing Falster, er begejstret for 60-40-modellen. Han advarer om, at modellen kan blokere for gode almene byggeprojekter.


”Jeg er meget tilhænger af, at byudvikling sker i et tæt samarbejde mellem almene og private boliger, men en specifik formel for hver matrikel på eksempelvis 60-40 bliver for specifik. Desuden kan det blive en udfordring at finde private investorer, hvis det er kommunens plan at imødekomme den stigende efterspørgsel i Nykøbing Falster,” siger Bo Jørgensen.

 

Sænket ­renoveringstempo

Flere almene boligselskaber står foran renoveringer, men de er nervøse for, at det er sværere at få frigivet penge til projekter som følge af regeringens såkaldte ghettoplan.


”Vi skal sørge for boliger, hvor folk har råd til at bo, men den eneste mulighed vil være at forhøje huslejen,” siger Kurt Jørgensen på vegne af Vendersbo.


Samme advarsel kommer fra Lis Bentin, som gennem effektivisering har fastholdt huslejen i Nykøbing F. Boligselskab i de seneste år og i flere tilfælde nedsat lejen.

 

Åbning af udsat ­boligområde

Apropos ghettoplan er boligområdet Lindholm i den sydlige udkant af Nykøbing Falster på regeringens seneste liste over socialt udsatte boligområder. Fjordparken, Nykøbing F. Boligselskab og Vendersbvo har alle ejendomme i Lindholm. 


Alle tre repræsentanter betegner det som et boligmiljø, hvor beboere har det godt med at bo, og de erklærer sig som modstandere af nedrivning. 


De tre almene boligorganisationer samarbejder om et projekt i Lindholm, der har titlen Det Vilde Strøg og kommer til at bestå af en gennemgående sti med opholdsrum og aktiviteter. Der skal være spiselige planter, buske og træ ud fra et princip om at ”dyrke sin by”.


Det Vilde Strøg skal nedbryde skellene mellem afdelingerne, åbne boligområdet og knytte det sammen med resten af byen samt etablere en forbindelse til et naturområde i nærheden.


”Det handler om at skabe en identitet for boligområdet. Kunst og kultur kan bruges til at løfte udearealer,” siger Anita Ulrik Sørensen om en filosofi, som hun forsøger at efterleve i samtlige Fjordparkens afdelinger.

En ø med studieboliger

Udkastet til en kommuneplan indeholder også etableringen af en ø i Guldborgsund mellem Nykøbing Falster og tvillingbyen Sundby på den anden side af sundet. Hensigten er at bruge overskydende jord fra Femern-forbindelsen og nedrivningsmateriale fra den gamle Storstrømsbro til at anlægge denne Nykøbing Ø.


Borgmester John Brædder oplyser, at Nykøbing Ø skal være med til at dække det øgede behov for boliger.


”Det er nødvendigt med noget, der binder byen sammen på tværs af sundet. Boliger til studerende er også vigtigt,” siger han om det, der ligger på tegnebrættet.



Fagbladet Boligen nr. 3 - 2019 - 2. sektion.