Tomme boliger koster boligorganisationer millioner: ”Nedrivning og renovering er nødvendigt”

I horisonten kan man ane silhuetten af en kran, der gemmer sig i skyerne. Ved kranens fod ligger flere store skibe til i havnen. Det var tilholdsstedet for et af Nordens største værfter, Danyard, der i sin storhedstid i 60’erne og 70’erne beskæftigede godt 2000 nordjyder. 

I 1999 forlod det sidste skib imidlertid værftet, der drejede nøglen om.

Anstrenger man sig lidt mere, kan man på en skyfri dag se udover Kattegat. Udsigten finder man fra køkkenet i en ubeboet almen bolig på 3. sal i Frederikshavn by. På nabolejlighedens dør er der heller intet navn. Samme gør sig gældende flere steder i afdelingen, særligt dem i de øvre luftlag. De står tomme.

Lejligheden er en stor familiebolig fra start 70’erne og har en husleje på godt 7.000 kroner om måneden. Men fordi boligen aldrig er blevet gennemrenoveret, er de mange kvadratmeter dyre at varme op. Derudover er der ingen elevator i bygningen.

Boligerne hører under den almene boligorganisation Boligforeningen Vesterport. Og de er blot en flig af en større problematik, der har bredt sig som en steppebrand i Frederikshavn by. Siden 2020 og frem til 2024 er antallet af tomme boliger vokset kraftigt; det samme er omkostninger til tomgangsleje. Et problem, som boligdirektørerne hos Boligforeningen Vesterport og Frederikshavn Boligforening tydeligt mærker konsekvenserne af – og derfor kalder på politisk handling.

”Der er brug for at tage fat om nældens rod og blandt andet skabe mere fleksible rammer for nedrivning i en kommende boligaftale,” er den klare melding fra Steen Møller Andersen og Jesper Bjerg Støve Kristiansen. Ikke af lyst, men af nød. I andre tilfælde er midler til renovering og tilgængelighed nødvendigt.

Stigning i antal af tomme boliger

Alvoren har for længst indfundet sig hos de to boligdirektører, der insisterer på at møde Boligen i fællesskab for at fortælle om de udfordringer, de står midt i – og derfor også skal løses i et fælles samarbejde.

Både Jesper og Steen er rundet af mange år i Forsvaret; tallene leveres med sirlighed, og de sidder på rygraden. I et afmålt, men bestemt toneleje, fremfører de en buket af udfordringer.

431 almene boliger står tomme i Frederikshavn by ifølge tal fra kommunen. Det er medregnet de 44 tomme ældreboliger, som dræner kommunekassen for flere millioner kroner årligt. 123 lejligheder er reelt i tomgang, men 264 lejligheder er taget af markedet som led i igangværende helhedsplaner i begge boligorganisationer – enten genhusning eller tomme under renovering.

Tomgangsleje kostede Vesterport omtrent 3,7 millioner kroner om året i 2024; det tal var godt 0,5 million i 2020. I Frederikshavn Boligforening er beløbet i omegnen af 6,6 millioner kroner; det tal hed 1,3 millioner i 2020.

Tab, som ikke forventes at falde, og som skal dækkes af dispositionsfonden, beboerne betaler ind til.

”Vi står med nogle lejetab, der er ganske store allerede. Men de bliver holdt kunstigt nede af, at vi har cirka 200 boliger, der er taget ud af markedet i forbindelse med en helhedsplan. Når vores renovering er færdig i begyndelsen af 2026, så kan jeg da godt være en smule ængstelig for, hvordan tomgangslejen så kommer til at se ud,” siger Steen Møller Andersen.

Færre lejere

En af de statistikker, der får boligdirektørerne til lægge ansigtet i alvorlige folder, er befolkningsfremskrivningen i Frederikshavn. Uagtet hvilken statistik man stikker snuden i, er det ikke opløftende læsning. Byen – og kommunen – forlades af flere, end der flytter til. Yngre borgere – fremtidige beboere og skatteydere – bliver der færre af i fremtiden, viser statistikkerne.

”I storbyer som København er lejlighederne den knappe ressource, mens det i vores område er lejerne, der er den knappe ressource. Vi kan bare se, der kommer færre og færre af dem, og vi kan ikke trylle dem op af jorden, så vi er nødt til at se, hvad vi ellers kan gøre, hvis vi skal skabe en sund drift i vores boligorganisationer,” konstaterer Steen Møller Andersen.

Danyard-værftets lukning for lidt over 20 år siden var et hårdt stød til byen og de godt 2000 arbejdspladser. Dele af flådestationen og de tilhørende arbejdspladser er siden landet i Frederikshavn. Og i 2019 rykkede et nyt værft til byen med godt 200 arbejdspladser.

Men det fjerner imidlertid ikke den gæld på 1,6 milliarder fra Frederikshavn Havn, som er endt i kommunekassen. Og i 2023 fik kommunen så endnu et nyrehug, da et stort Danish Crown-slagteri drejede nøglen om i Sæby, lidt udenfor Frederikshavn. Væk var 800 arbejdspladser. Et slagteri, der i øvrigt står uberørt og ubeboet hen.

Det er brikker i større strukturel udvikling – eller ”afvikling” - som en livslang borger fra Frederikshavn formulerer det uden at fortrække en mine. Den mærker boligorganisationerne også.

”Jeg tror ikke, man kan pege på en isoleret årsag til den stigende tomgang, men da slagteriet lukkede, havde vi 25 opsigelser på én dag i en enkelt afdeling. Det svarer stort set til den udskiftning, man har på et år. Det siger jo lidt om, hvad det betyder for et område, når så stor en arbejdsplads forsvinder,” siger Jesper Bjerg Støve Kristiansen, der blev ansat i Frederikshavn Boligforening for omtrent et år siden.

Samtidig er der kommet flere boliger tilbage på markedet i 2021, i takt med at Vesterport har afsluttet en større renovering af 160 boliger, som der i 2013 var tale om at rive ned.

På ét punkt har der imidlertid været en overvækst i Frederikshavn, viser tal fra BL – Danmarks Almene Boliger. Og det er væksten i antallet af nye lejeboliger set i forhold til væksten i lejere fra 2019-2024. Størstedelen af den udvikling er drevet af private lejeboliger, som det fremgår af tabellen herunder. Denne udvikling indikerer, at der over perioden er blevet bygget flere lejeboliger, end hvad det lokale boligmarked kan absorbere.

Artiklen fortsætter under tabellen.

Både Jesper og Steen ser dog et mønster i, hvilke boliger der er svære at leje ud.

”Groft sagt kan man sige, at det klassiske lejlighedsbyggeri uden tilgængelighed har det svært,” lyder det fra Jesper Bjerg Støve Kristiansen.

”I det øjeblik man kommer op omkring 2. og 3. sal uden elevator, så begynder det at blive rigtig svært at leje ud,” istemmer Steen Møller Andersen.

Begge har de afdelinger, hvor den ene boligblok med tilgængelighed er mere eller mindre lejet ud, mens den anden ved siden af står mere eller mindre tom. Og med en aldrende befolkning, som ønsker at bo længere tid i egen bolig, er tilgængelighed et vigtigt parameter. Men det løser langtfra hele udfordringen med tomme boliger.

I den forbindelse kan man spørge, om boligorganisationerne har været gode nok til at forudse den knibe, de nu er klemt i.

”Hvis vi forholder os til den nuværende situation, er svaret nej, det har vi ikke. Men hvis vi reelt kigger på, hvad vi har leveret af nybyggeri over de seneste fem år, så er det ikke meget. Her har vi i Frederikshavn Boligforening bygget 60 boliger i Frederikshavn by de seneste fem år, men i et 20-årigt perspektiv har vi faktisk reduceret den samlede kapacitet med 157 familieboliger,” siger Jesper Bjerg Støve Kristiansen.

Hos Steen er det heller ikke nybyggeriet, der fylder mest i tomgangsstatistikken. Han peger samtidig på, at de tilbage i 2013 prøvede at komme foran problemstillingen.

”I forbindelse med en helhedsplan i 2013 i den sydlige del af Frederikshavn, søgte vi om at få lov at rive 160 boliger ned. Det syntes vi og beboerne i afdelingen var en glimrende idé. Kommunen syntes, det var en glimrende ide, og Landsbyggefonden syntes, det var en rigtig beslutning. Men det endte med et afslag, fordi man i ministeriet ikke syntes, at der var et tilstrækkeligt stort lejetab, der var dokumenteret. Der fik man en oplevelse af, at de ikke helt troede på de vurderinger, som kommune og boligorganisationer kom med, i forhold til de fremtidsudsigter vi så ind i.”

Faktisk kan 2 ud af de 3,7 millioner, som Vesterport havde i lejetab i 2024, henføres til afdeling 4, hvor man dengang ønskede at rive 160 af afdelingens lejligheder ned, tilføjer Steen.

”Når jeg ser i bakspejlet, kan jeg ærgre mig rigtig meget over, at vi fik et afslag på at rive de 160 boliger ned, fordi de koster os rigtig mange penge i tomgangsleje i dag.”

Gør det svært at udvikle

Så er vi tilbage ved nældens rod. Den rod, begge direktører er enige om, skal rykkes op. 

Selvom de godt ved, at nedrivning ikke er populært at tale om, er det nødvendigt – også med tanke på klimaet. Ellers ser de ind i, at de bogstaveligt talt fyrer for gråspurvene i 10-15 år og bruger energi på tomme bygninger, før de potentielt ender med at blive revet ned alligevel. En tabersag for boligorganisationerne og for klimaet, påpeger boligdirektørerne.

”For mig at se er nedrivning den eneste her-og-nu løsning. Indbyggertallet i Frederikshavn Kommune er faldet med mere end 10 procent siden 2004. Det er mere end 6000. Alene i Frederikshavn by er der cirka 1300 færre indbyggere,” siger Steen og fortsætter:

”Hvis man ser yderligere frem i befolkningsprognoser for Frederikshavn Kommune og Danmarks Statistik, kan man se, at der forsvinder yderligere 6900 borgere fra kommunen i 2050. Af dem er de omtrent 3900 fra Frederikshavn by. Så over en 50-årig periode ser vi, at indbyggertallet falder med 20 procent.”

”Det tænker jeg ikke, at vi kan renovere os ud af eller håbe på et mirakel om, at det lige pludselig vælter ind over kommunegrænsen med nye tilflyttere. Der er i min optik en vej at gå – det er at begrænse udbuddet af lejelejligheder i kommunen.”

Nedrivning er, understreger de, den absolut sidste mulighed i værktøjskassen, som Jesper og Steen har lyst til at pege på. Når de fjerner lejligheder, fjerner de samtidig en indtægt, som skal være med til at få boligorganisationen til at løbe rundt.

”Men lige nu ryger der lige så mange penge ud af dispositionsfonden til at dække lejetab, som der kommer ind. Så hvis ikke vi kan reducere vores lejetab, har vi ingen muligheder for selvstændigt at gå ud og støtte de afdelinger, som er nødlidende – eller de gode initiativer, som fortjener at blive støttet, siger Jesper og fortsætter:

”Det gør det samtidig umuligt at tænke i udvikling, når pengene går til at dække lejetab. Det har ikke kun betydning for os selv. Hvordan skal vi for eksempel spille ind i en ny boligaftale, hvor den nære sundhed kommer til at fylde en hel del, hvis vi ikke har midler til at kunne støtte de initiativer?”

To ting står højt på ønskeseddel

Steen og Jesper håber begge på, at Christiansborg i højere grad får øjnene op for den virkelighed, de befinder sig i som yderkommune. Den er radikalt anderledes, end den man ser i storbyerne.

Man bliver nødt til at træffe beslutninger på baggrund af den viden, som boligorganisationer og kommuner har om området – også selvom tomgangstabet i en afdeling på papiret ikke er højt i et øjebliksbillede.

”Styrelsen er nødt til at stole på, at når kommune og boligorganisation anbefaler en nedrivning af nogle boliger, så er det fordi, det er nødvendigt og den sidste løsning. Det er jo en tabersag at skulle rive boliger ned, for det også et økonomisk tab i driftsmæssig henseende at gøre det,” siger Steen.

Derfor er der to ting, der står øverst på deres ønskeseddel. Den ene er, at der bliver afsat midler og rammer for nedrivning i en ny boligaftale, så det ikke kun bliver med bagudskuende data. Den anden er, at der bliver tænkt udvikling i yderområderne og mulighed for netop at tilpasse boligmassen til det stigende antal af seniorer, som de kigger ind i.

”Vi bliver simpelthen nødt til at komme foran bolden, så vi som boligorganisationer kan være med til at bidrage til den fremtidige byudvikling i Frederikshavn By. Det kan vi ikke lige nu. Og det kræver, at vi får mulighed for en kapacitetstilpasning på den korte bane,” slutter Jesper Bjerg Støve Kristiansen.