Selv vækstkommuner rammes af tomme ungdomsboliger

Idræts-multibane, beachvolleybane, fodboldbane, fitness, svømmebassin, fri adgang til golfbane og meget mere. Alt sammen inden for få skridts afstand fra boligen. Har man en dag trætte ben, kan de sportslige udfoldelser erstattes med et besøg i kollegiets biograf, festlokale og meget mere.

I Idrætsbyen er der altid tilbud om aktiviteter og fællesskab.

Idrætsbyen alias Himmerlands Boligforenings afdeling 71 har 461 ungdomsboliger. Trods de opremsede herligheder og naturskønne omgivelser, står mange af boligerne tomme – en skæbne de, i følge en analyse fra BL – Danmarks Almene Boliger, deler med ungdomsboliger i en del af landets kommuner. Fra december 2019 til december 2024 er tomgangen for almene ungdomsboliger mere end fordoblet.

Ubalance i markedet

I kommunerne uden for de større studiebyer skyldes tomgangen dels, at årgangene i dag er mindre, end de var for 10 år siden. Dels en betydelig fraflytning af unge til større byer. En generel udvikling, som også ses i forbindelse med tomgang af familieboliger og ældreboliger, som er beskrevet her.

Paradoksalt nok oplever store kommuner med befolkningstilvækst, som eksempelvis Aalborg og Aarhus, også stigende tomgang, når det gælder ungdomsboliger – en tomgang, der ligesom i de mindre og affolkningsramte byer skyldes ubalance i markedet. Udbuddet af potentielle boliger for de unge er større end antallet af unge, der efterspørger dem. Dette skyldes blandt andet, at antallet af studiepladser i Aalborg er reduceret. Det skal i de større byer ikke mindst ses i lyset af, at der her er opført rigtig mange lejeboliger over de seneste ti år.

Lejers marked

På trods af de mange aktivitetstilbud taber boligerne i Idrætsbyen i Aalborg terræn.

”Flertallet af boligerne i Idrætsbyen har eget bad og køkken. Men nogle må deles om fælles faciliteter. Det, kombineret med afstanden til det centrale Aalborg, gør boligerne for mange unge uattraktive,” siger administrerende direktør for Himmerland Boligforening, Ole Nielsen.

”Beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed.”

De tre vigtigste kriterier for markedsføring af boliger gælder med andre ord også for ungdomsboliger. På trods af en ellers god placering i naturskønne omgivelser mellem bymidten og Aalborg Universitet og andre uddannelsesinstitutioner, tager det ifølge Google Maps en time at gå til byens centrum. 20 minutter på cykel.

”Status ved at bo tæt på festlige Jomfru Anegade, midtbyens store udvalg af butikker og restauranter, den skønne havnefront med grønne områder og et dejligt havnebad og byens øvrige pulserende tilbud overgår ulemperne ved hver dag at måtte cykle længere eller bruge offentlig transport for at for at komme på universitetet,” siger Ole Nielsen.

Går op og ned

Og Idrætsbyen er ikke alene om at have tomgang for ungdomsboliger. På trods af at man allerede i maj 2024 var begyndt at leje ungdomsboliger ud til andre formål, havde byens almene boligorganisationer 284 tomme ungdomsboliger. Et fællestræk for dem er, at de ikke er bynære.

”Aktuelt har vi 80 tomme ungdomsboliger. Men der er også mange, som er startet på deres uddannelse ved nytår. Det går noget op og ned,” siger Ole Nielsen.

Der er i alt cirka 7.500 ungdomsboliger i Aalborg.

Også i Aarhus

Med det brutalistiske formsprog, der er skabt af de modernistiske arkitekter, Knud Blach Petersen og Knud Friis, giver Skjoldhøj Kollegiet associationer til Månebase Alpha. Det gælder især de store fællesarealer i gangfællesskaberne, der er belyst gennem store ovenlyspartier – fællesarealer, der siden kollegiets åbning i 1973 har været ramme om tusindvis af improviserede fester.

Her har par fundet sammen. Tusindvis af børn er undfanget i de tilstødende værelser af de mere end 25.000 unge, der siden 1973 har boet i de 847 boliger. Kollegiet har i øvrigt egen vuggestue.

Det er Danmarks næststørste kollegie og en kendt institution for alle, der er eller har været ung i byen. Har man læst i Aarhus, har man været til fest på Skjoldhøj eller til koncert på kollegiets eget værtshus. Man har spillet fodbold mod kollegiets egen fodboldklub.

”Det er en tidslomme, hvor stort set alt stadig står, er og virker, som det blev skabt tilbage i 70’erne,” siger Per Juulsen, der er direktør for Kollegiekontoret i Aarhus.

Hver tiende bolig står tom

Men kulturhistorie er ikke et hit hos unge. På årsbasis står cirka 10 procent af kollegiets boliger tomme. Flest ledige i foråret, færrest i efteråret.

”Kollegiet lever ikke op til de standarder, der er efterspurgt blandt unge. Cirka 100 boliger har ikke eget bad. Og beliggenheden uden for Ringvejen i det yderste af Brabrand matcher dårligt med ønsket om at bo centralt,” siger Per Juulsen.

Kollegiekontoret administrerer cirka 5.500 boliger fordelt over 33 kollegier. Det er cirka halvdelen af byens ungdomsboliger. Cirka 300-400 boliger er ramt af tomgang. Især de ældre kollegier uden for Ringvejen er ramt.

Nyt problem

Indtil for fem år siden var der boligmangel blandt studerende i Aarhus. Ungdomsboligerne var fuldt besat, og der var ventetid. Der var også en meget kraftig vækst i antallet af studerende, fordi uddannelsesinstitutionerne voksede. Antallet af studerende i Aarhus voksede fra 30 til 50.000 på bare 20 år.

”Nu er tallet konstant. Og der er ikke noget, som tyder på, at det kommer til at vokse, selv om byen vokser. Det er i høj grad politisk bestemt. Vi skal have regional udvikling i hele landet. Uddannelsesinstitutionerne i Aarhus kunne sagtens have flere studerende. Men det må de ikke. De er begrænset af statslig regulering,” siger Per Juulsen.

”Da uddannelsesinstitutionerne voksede, prøvede boligmarkedet at følge med. Så der blev bygget rigtig meget.

En succes og en udfordring

”Det positive er, at der er opnået en ligevægt. Det er sådan set en succes. Vi har nået målet. Vi har skabt boliger til alle,” siger Per Juulsen.

”Som udlejer er det selvfølgelig et problem, at der ikke længere er køer for at få en bolig. Nu er vi i en konkurrencesituation. Men så må vi levere et produkt, der er konkurrencedygtigt,” fortsætter han.

Der er bygget en del private boliger. De almene boliger er bedre i pris. Men de private er bedre beliggende.

”Vi vil alle optimere vores livsbetingelser. Så derfor italesætter vi det ikke med, at vi bare har med forkælede unge at gøre. Vi kan kun bifalde, at de udnytter deres muligheder. Vi må så håndtere, at vi nogle steder har boliger, som ikke er attraktive,” fortsætter han.

Løsningen

Kollegiekontoret vil i de kommende år reducere antallet af boliger. Indtil videre har Skjoldhøj Kollegiet fået levetiden forlænget, ved at kommunen har anvist cirka 200 flygtninge til de tomme boliger.

”Det er faktisk meget velfungerende. De unge er ressourcestærke, nysgerrige og åbne, så det er egentlig et lykkeligt ægteskab. Men forhåbentlig kommer der snart en løsning på krigen i Ukraine, så det varer ikke evigt. Så står kollegiet over for at blive solgt og nedlagt,” siger Per Juulsen.

Det er en skæbne, der allerede nu rammer Ravnsbjerg Kollegiet i Viby, som har 400 boliger, der hverken, når det gælder indretning eller beliggenhed, lever op til det, de unge efterspørger.

”I alt nedlægges cirka 1.200 ungdomsboliger på de to kollegier nu og i de kommende år. Så forventer vi, at balancen er genoprettet. Ikke mindst, fordi antallet af unge og studerende forventes at forblive konstant” siger Per Juulsen.

Aarhus Kommune har en årlig befolkningstilvækst på cirka 6.000 nye indbyggere. Det gælder dog ikke generationen 18-29 år, som ventes at falde lidt frem mod 2030.

Også reducering i Aalborg

I Aalborg planlægger Himmerland Boligforening også at reducere antallet af ungdomsboliger. Dels ved nedrivning. Dels ved ombygninger og ommærkning til andre boligtyper. Men i den Nordjyske hovedby, risikerer man at måtte gå mere drastisk til opgaven. Også i Aalborg Kommune falder antallet af unge i de kommende år og endnu mere drastisk i den øvrige del af Region Nordjylland, hvorfra byens uddannelsesinstitutioner rekrutterer en stor del af sine studerende.

”Dertil kommer, at coronakrisen udviklede fjernstudier og gjorde det udbredt. Det er en udvikling, vi tænker fortsætter,” siger direktøren for Himmerlands Boligforening, Ole Nielsen.

”Kan man nøjes med et eller et par ugentlige besøg på uddannelsesinstitutionen, vil det alt andet lige afholde nogen fra at flytte til Aalborg, hvis afstanden er rimelig,” fortsætter han.

Dyrt

En løsning skal dog findes, for tomgang er omkostningsfuldt for boligorganisationerne.

”Som det er nu, koster tomgang for ungdomsboliger os cirka tre og en halv til fire million kroner om året,” siger Ole Nielsen.

Også de aarhusianske boligorganisationer taber penge på ungdomsboligers tomgang.

”Ja! Kollegiekontoret har tab på tomgang,” siger direktør for Kollegiekontoret i Aarhus, Per Juulsen.

”Men de største tab rammer Skjoldhøj og Ravnsbjerg Kollegierne, der er selvejende institutioner, som vi egentlig kun administrerer. Så deres tab rammer ikke Kollegiekontoret. Men det er jo ikke bæredygtigt. Derfor skal det løses,” fortsætter han.