Million-besparelser ved de skjulte gevinster

Engang var det helt utænkeligt med en fast rente på 1 eller 0,5 pct. på realkreditlån, men efter et par år, hvor renterne har været helt i bund, er det blevet hverdagskost.

For de almene beboere har det betydet lavere husleje. De almene boligselskaber har nemlig været gode til at lægge lån om og sikre sig besparelser.

”I de sidste fem kvartaler har vi lavet omlægninger, som har ført til besparelser på 12,5 mio. kr. om året. Restløbetiden er i gennemsnit 18 år. Så hvis du ganger 12,5 mio. med 18, så er du oppe på et trecifret millionbeløb i lånenes restløbetid,” siger Mathias Lehto Løfgren, likviditetschef i KAB.

Ustøttede lån

KAB har fuldmagt til at omlægge realkreditlån for nogle af de selskaber, som er en del af KAB-fællesskabet.

Det er de såkaldte ustøttede lån, som de almene selskaber selv kan lægge om, mens de støttede lån er styret af staten.

Efter mange år med lave renter og fokus på omlægninger fortæller Mathias Lehto Løfgren, at KAB er ved at komme i mål med de helt oplagte omlægninger – de store lån, hvor man kan lægge om fra en høj rente til en lavere rente. Men det betyder ikke, at der ikke kan hentes flere gevinster hjem.

”Det er klart, at man starter med de største besparelser. Dem, der virkelig kan mærkes i den enkelte afdeling. Det er vi jo kommet ud over, fordi vi har gjort det i så mange år,” siger Mathias Lehto Løfgren.

Nu kigger KAB blandt andet på lån, hvor der kun er få år tilbage af løbetiden. De kan nemlig lægges om til variabelt forrentede lån.

Normalt har de almene boligselskaber kun fastforrentede lån, hvor renten er kendt i hele lånets løbetid. Et variabelt forrentet lån, hvor renten for eksempel ændrer sig hvert femte eller tiende år, er normalt billigere end et fastforrentet lån.

Renten kan stige

Der er dog en risiko for, at renten kan stige, og den risiko vil de almene selskaber helst undgå at tage på beboernes vegne.  

Men nogle gange kan man tage et variabelt forrentet lån, uden at det bliver mere risikabelt. Hvis man har et fastforrentet lån, og der for eksempel kun er 10 år tilbage, inden lånet er betalt ud, kan man lægge om til et variabelt forrentet F10-lån. Med et F10-lån kender man renten i 10 år, og derfor bliver lånet i praksis et fastforrentet lån.

”Hvis vi har nogle fastforrentede lån, hvor der for eksempel kun er lidt over 10 år tilbage af løbetiden, kigger vi på, om vi skal tage et rentetilpasningslån med en rentebinding på 10 år,” siger Mathias Lehto Løfgren.

KAB laver også en anden slags omlægninger, hvor man går fra en type fastforrentede lån til en anden type fastforrentede lån.

Omlægger eksisterende lån

Det er lidt kompliceret at forklare, men ideen er, at man omlægger de lån, som der allerede er blevet betalt af på i et par år. Så har man nemlig mulighed for at omlægge til en obligation med lavere løbetid, og det resulterer i, at lånet bliver billigere. For eksempel kan man omlægge et eksisterende lån med en oprindelig løbetid på 30 år, hvor der nu kun er 20 år tilbage. Det bliver lavet om til et nyt 20-årigt lån, hvor renten vil være lavere.

Den slags omlægninger bliver der lavet mange af i de almene boligselskaber, fortæller Mikkel Høegh, afdelingsdirektør for boligøkonomi hos Jyske Realkredit, som har en del almene boligselskaber som kunder.

”Jo kortere løbetid, der er på et lån, desto bedre kurs alt andet lige. Det betyder også, at kuponrenten er lavere på nogle af de korte obligationer. Så nogle af de lån, der er blevet betalt ned, kan med fordel omlægges til kortere lån. Det giver god mening at overveje, om man er bedre stillet ved at omlægge til et 20-årigt eller 10-årigt lån fremfor at have et 30-årigt lån med 20 år tilbage,” siger han.

Han kan også godt genkende billedet af, at de store lån efterhånden er lagt om til en lavere rente, og der nu er fokus på de lidt mindre omlægninger.

”Det er en naturlig prioritering: Gå efter de store lån først og få den gevinst, og gå efterfølgende efter de små lån,” siger Mikkel Høegh.