INDBLIK: Nybyggeri følger salg og nedrivning

Hos Østjysk Bolig i Aarhus hænger en tavle med et kort over boligområdet Bispehaven. En af den slags tavler, hvor en direktør, en formand eller måske en borgmester kan tegne streger og viske dem ud igen. Og halvanden kilometer derfra i Brabrand Boligforenings mødelokale hænger en tavle af samme slags, bare med et kort over Gellerupparken/Toveshøj. Her viser røde og sorte linjer forskellige måder at afgrænse området på. 

Der bliver brug for at tegne streger og viske ud i de kommende måneder. De to boligområder Bispehaven og Gellerupparken/Toveshøj skal begge nedbringe andelen af familieboliger til højst 40 procent i 2030 som en konsekvens af regeringens lovpakke mod parallelsamfund. 

Foreløbig står det fast, at der skal rives blokke ned i begge områder. Det besluttede Aarhus Byråd allerede i juni 2018. Nu forhandler Østjysk Bolig og Brabrand Boligforening med Aarhus Kommune om, hvad der videre skal ske.

Mange skal flytte

I begge områder spiller nybyggeri samt salg af jord og boliger en vigtig rolle i forhandlingerne, især fordi nybyggeri er med til at afgøre, hvordan boligområderne udvikler sig fremover. Alle partier i Aarhus Byråd, på nær Enhedslisten, støtter den politiske aftale fra juni 2018, der har det mål at skabe en by i social balance. En meget konkret udfordring for de to boligorganisationer, der skal kunne stå inde for de forandringer, som vil komme til at foregå på deres matrikler. 

Østjysk Bolig kan i skrivende stund se omridset af en aftale med Aarhus Kommune, mens Brabrand Boligforening forventer et længere forhandlingsforløb, inden udviklingsplanen for Gellerupparken/Toveshøj skal indsendes til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet den 1. juni 2019.

Bispehaven skal nedrive tre blokke

Ifølge den politiske aftale skal der i Bispehaven nedrives tre høje boligblokke samt omdannes, hvad der svarer til tre lave blokke. I alt betyder det, at 318 ud af 880 almene familieboliger forsvinder.

”Vi har i forhandlingerne stået hårdt på, at vi ikke vil have en afviklingsplan, men en udviklingsplan, der giver en forandring af strukturen i bydelen,” siger Allan Søstrøm, direktør i Østjysk Bolig.

”Vores mål er, at planen skal give noget tilbage til området. Når man fjerner værdier, så skal der også tilføres værdier, der er brugbare for beboerne,” siger han.

Allan Søstrøm forventer derfor, at forhandlingerne vil tilføre området et sted med bydelsrelaterede aktiviteter. Derudover vil der blive bygget omkring 570 private ejerboliger eller private udlejningsboliger, for eksempel rækkehuse. De skal dels ligge på en strimmel jord, som Østjysk Bolig planlægger at sælge fra, dels på et noget større kommunalt areal, der kun er adskilt fra Bispehaven med en vej. Endelig vil der blive bygget der, hvor blokkene rives ned. Omdannelse af boliger til ældreboliger indgår også i forhandlingerne.

Økonomien skal sikres  

”Hele drøftelsen om omdannelse og nedrivning handler om at sikre så meget værdi som muligt. Afdelingen skal stå så stærkt som muligt bagefter. Når man fjerner boliger, vil der mangle indtægter til driften af området, og de penge skal findes et andet sted,” siger Allan Søstrøm.

De boliger, der bygges i privat regi, skal af den grund bidrage månedligt til driften af området. Som planerne ser ud nu, vil fremtidens Bispehaven være langt tættere bebygget med boliger og erhverv. Beboertallet vil stige. 

Østjysk Bolig ønsker ikke at rive gode boliger med lange ventelister ned, siger Allan Søstrøm, men der er ingen vej udenom.

”Vi skal overholde dansk lovgivning, og ud fra de planer, vi har liggende nu, så vil det blive et bedre område,” siger Allan Søstrøm.

Strid om arealet i Gellerupparken

I Brabrand Boligforening giver de sorte og røde streger på kortet i mødelokalet en del af forklaringen på, at udviklingsplanen for Gellerupparken/Toveshøj ikke er på plads endnu.  

”I vores vision for området arbejder vi for, at der bygges over 3.000 nye boliger, og at befolkningstallet stiger fra knap 6.000 i dag til over 11.000, ” siger Keld Albrechtsen, Brabrand Boligforenings formand. 

Boligforeningen præsenterede sin arkitekttegnede vision i efteråret 2018. En vision, hvor private ejerboliger til børnefamilier i form af rækkehuse og lavt byggeri blander sig med Gellerupparkens 70’er-blokke. En vision, der lander på under 40 procent almene familieboliger.

Imellem tre og ni blokke skal nedrives

Aarhus Byråds politiske aftale indregner derimod kun nybyggeri af omkring 1.600 private boliger. 

”Vi er betænkelige ved, at man sænker graden af nybyggeri, fordi netop nybyggeriet skal tiltrække nye typer beboere og styrke beboersammensætningen,” siger Keld Albrechtsen.

Til gengæld lægger den politiske aftale op til at rive cirka ni blokke ned. Det svarer til cirka 600 ud af områdets knap 2.100 boliger. 

”Hvis man tager kommunens plan, hvor flere blokke nedrives, så behøver man ikke renovere så mange blokke, som vi ønsker. Det er et nøglepunkt i forhandlingerne,” siger Keld Albrechtsen.

Fem blokke er allerede revet ned som led i den nuværende helhedsplan. Tre blokke i Gellerupparken er for tiden ved at blive renoveret som en del af et pilotprojekt under den nuværende helhedsplan. De første nye lejlighedstyper er netop blevet færdige og har tiltrukket mange interesserede. 

”Det viser, at Gellerupparken kan tiltrække en bred vifte af borgere,” siger Keld Albrechtsen. 

Han mener også, at nybyggede ejerboliger vil tiltrække købere.

”Vi kan sælge til lavere grundpriser end i de nærliggende villakvarterer, og det betyder, at flere kan få en ejerbolig her,” siger han.

Et vigtigt skridt i forhandlingerne med Aarhus Kommune bliver at udarbejde et fælles udgangspunkt.

”Det skal ende med, at vi bliver enige om arealet og mængden af byggeri, og det skal gerne give grundlag for en aftale om, hvor meget vi skal rive ned,” siger Keld Albrechtsen.

........................................ 

BL’s 5. kreds støtter op om genhusning

Boligorganisationerne i Aarhus vil finde boliger med rimelige huslejer til de beboere, der må flytte som følge af nedrivning og salg.

I december 2018 indgik BL’s 5. kreds en aftale med Aarhus Kommune om at finde boliger til de beboere i Bispehaven og Gellerupparken/Toveshøj, der skal genhuses, fordi deres boliger sælges, rives ned eller omdannes. Aftalen sikrer, at huslejen som udgangspunkt ligger på maks. 800 kroner per m2 årligt. 

Til gengæld vil Aarhus Kommune opføre cirka 400 almene familieboliger i perioden 2020-2023. Det fastholder det forhøjede niveau fra 2016-2019, der ligger cirka 100 boliger over årene før.

Derudover har byrådet afsat 120 millioner kroner over 12 år til at opføre cirka 1.000 nye boliger til erstatning for de boliger, der ifølge en bred politisk aftale i Aarhus Byråd fra juni 2018 fjernes i Bispehaven og Gellerupparken/Toveshøj. 

Brug for genhusning

Østjysk Bolig har tilsluttet sig genhusningsaftalen i BL’s 5. kreds. En del beboere i Bispehaven kan få brug for at blive genhuset hos andre boligorganisationer, da ikke alle beboere vil få lov til at blive i området. Genhusning vil blive en del af forhandlingerne med kommunen.

”Vi ville gerne kunne tilbyde alle, der har lyst, at de kan blive boende. Udlejningsreglerne er strammet de seneste år, men vi håber på en opblødning af reglerne, så for eksempel pensionister kan blive boende,” siger Allan Søstrøm.

Brabrand Boligforening har endnu ikke tilsluttet sig genhusningsaftalen, blandt andet på grund af tidspres, men forventer også, at genhusning vil indgå som en del af forårets forhandlinger.

”Vi ønsker en aftale omkring, hvor beboerne skal genhuses, og hvilke rettigheder beboerne skal have,” siger Keld Albrechtsen, formand i Brabrand Boligforening.

Behovet for genhusning afhænger desuden af de videre forhandlinger med Aarhus Kommune. 

”Jeg håber, vores bestyrelse kan godkende tilslutning til genhusningsaftalen i tilknytning til en aftale med Aarhus Kommune om Gellerup og Toveshøj,” siger han.

Fagbladet Boligen nr. 2 - 2019