EU-udbudsregler og snævre rammebeløb stopper almene boliger i København

”Vi ender ofte med at stå med et vanskeligt byggefelt, hvor vi skal bygge en lille enhed inden for et meget snævert rammebeløb. Det er svært, og det er derfor, der stort set ikke er blevet bygget almene boliger de sidste mange år i København.” Sådan forklarer Christian Høgsbro, direktør i den store københavnske boligorganisation AAB, manglen på nybyggede almene boliger i Københavns Kommune.

Sidste år blev der således kun færdiggjort 123 almene boliger i Københavns Kommune imod 6.275 private boliger. Altså var kun omkring to procent af nye boliger almene. Det på trods af at det politiske flertal i kommunen længe har haft ambitioner om, at mindst 25 procent af nybyggeriet skal være almene boliger.  

Tilbage i 2015 blev planloven ellers ændret, så kommuner kunne kræve, at 25 procent af nye byområder skal reserveres til almene boliger. Ændringen skulle have varslet en fremtid med langt flere almene boliger i København, men fire år efter lader det almene byggeboom i København stadig vente på sig. Og det er der flere årsager til.

Ikke tvunget til at bygge

Den muligvis mest begrænsende hurdle er, at 25-procentreglen ikke tvinger developere til at bygge almene boliger. Den tvinger dem kun til at sætte 25 procent af arealerne til side til almene boliger. De kan således nøjes med at tilbyde de mindst attraktive 25 procent af arealet til en almen boligorganisation, som ofte ikke vil kunne få byggeriets økonomi til at hænge sammen.

”Hvis du har en jordlod eller en karré, hvor de 25 procent skal være almene boliger, så bygger entreprenøren de 75 procent. I bedste tilfælde kan vi lave en delegeret bygherremodel med ham, så han bygger boligerne på vores vegne og løfter udbudspligten. Men i værste fald skal vi selv bygge på en ofte vanskeligt indrettet byggeplads,” siger Christian Høgsbro.  

I den såkaldt ”delegerede bygherremodel” påtager den private developer sig udbudspligten i det almene byggeri og afleverer byggeriet nøglefærdigt til boligorganisationen. Den model holder udgifterne nede hos boligorganisationerne og gør det muligt at holde prisen inden for det snævre almene rammebeløb.  

Men modellen er frivillig, og den kræver derfor velvilje fra developerne. Og ikke alle developere har lige stor velvilje over for det almene byggeri, fortæller Christian Høgsbro.

”Der er virkelig forskel på developere. Nogle bygger almene boliger ganske frivilligt, fordi de synes, det er vigtigt. Så hatten af for dem. Og så er der nogle, der ikke synes, det er lige så vigtigt. Men jeg tror sådan set bare, de følger de krav, de skal. Problemet er de strukturelle forhold, vi er underlagt som almene boligselskaber,” siger Christian Høgsbro.

EU-udbud gør samarbejde tungere

En anden hurdle, der holder det almene byggeri tilbage, er de strenge udbudskrav, det er underlagt. Almene boligorganisa­tioner er nemlig under stærkt tilsyn fra kommunerne, og de er delvist finansierede af offentlige midler. De bliver derfor juridisk betragtet som i udbudsretslig henseende et ordregivende organ. Og derfor er de modsat private bygherrer underlagt EU-udbudsreglerne. Det gør den delegerede bygherre-­model besværlig.  

”Hvis en almen boligorganisation vil samarbejde med en privat bygherre, så bliver den private lige pludselig fanget i udbudsspillet og skal overholde de formelle regler. Det kan godt gøre samarbejdet lidt tungere,” fortæller advokat Kurt Bardeleben, der er specialiseret i plan- og miljøret, og som har samarbejdet med en række almene boligorganisationer.  I stedet har han et par andre forslag til lovændringer, der muligvis ville kunne få andelen af almene boliger i København til at stige, og som ville kunne vedtages på Christiansborg.

Ny regering på vej med Byggepligt

Det første af Kurt Bardelebens forslag går ud på at ændre 25-procentreglen, så arealerne ikke længere blot bliver reserveret til alment byggeri, men at retten til at bygge privat i området bliver afhængigt af også at bygge alment. På den måde undgår man tomme græsplæner, hvor de almene boliger skulle have været.

”Man kunne sige, at man kun får en byggetilladelse til at bygge 100 kvadratmeter, hvis de 25 kvadrameter er almene boliger. Du kan ikke tvinge nogen til at bygge, men du kan sige, at betingelsen for at få lov til at bygge privat er, at der også bygges alment,” siger Kurt Bardeleben.  

Og lige netop det forslag ser ud til at nyde opbakning på Christiansborg. I det arbejdspapir, der i juni dannede grundlag for den nye regering, står der således, udover at 25-procentreglen skal ændres til en 33-procentregel, også, at ”kommunerne får mulighed for at stille betingede byggetilladelser.” Socialdemokratiets Dan Jørgensen specificerede således også i valgkampen, at de private bygherrers mulighed for at bygge almene boliger nu skulle ændres til at være en pligt.  Kurt Bardelebens andet forslag er derimod øjensynligt endnu ikke en del af den nye regerings planer. Det går ganske simpelt på at forøge det rammebeløb, som ofte gør det umuligt at bygge alment på de dyre byggegrunde i København.

”Huslejen ville så ganske vist blive større, men man kunne måske stadig godt få bygget nogle almene boliger, som ville kunne lejes ud. Den beslutning ville i hvert fald godt kunne træffes på Christiansborg,” siger han.FB-gruppen bygger frivilligt almentI det nye boligområde Grønttorvet i Valby, som også ligger i Københavns Kommune, er almene boliger blandt de 2.300 nye boliger. Det er der, fordi developeren FB-gruppen frivilligt har inkorporeret dem i området. Det giver ganske enkelt bedre boligområder på lang sigt, lyder det fra FB-gruppen.

”Vi tror, at det bliver et fattigt område med hensyn til oplevelser og liv, hvis man kun laver boliger til et segment,” siger udviklingsdirektør i FB-gruppen, Carsten Houtved, og fortsætter:  ”Og det er klart, at hvis du har et byggefelt, hvor du kan bygge syv ejendomme, og så lader den ene ligge i tyve år, fordi den skal være almen, så er det et negativt signal at sende. Vi ser gerne, at man bygger det helt færdigt og får det afleveret pænt til byen, når man går ind og bygger i et nyt område.”



Fagbladet Boligen nr. 5 - 2019