Byggeriet får ny 'grundlov'

Efter tre års forhandlinger er byggeriets parter blevet enige om en ny ”grundlov”. Det er et sæt aftaler for offentligt byggeri og alment boligbyggeri, som ventes at få betydelige konsekvenser for byggeriet i Danmark, der i alt beløber sig til cirka 200 milliarder kroner årligt. Heraf står den almene sektor for cirka 15 procent.

Den nye ”grundlov” lanceres den 21. juni.

”Grundloven” består i en opdatering af gamle standardaftaler om nybyggeri og renoveringer imellem henholdsvis bygherrer og rådgivere (arkitekter/ingeniører), entreprenører og totalentreprenører. Der er tale om såkaldte aftaledokumenter imellem byggeriets parter, som er udstedt af Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, der også har nedsat forhandlingsudvalget.

”Det er målet, at aftalerne på længere sigt giver højere byggekvalitet og færre mangler. Altså bedre byggeri for pengene,” siger Birgitte Fæster, juridisk chef i Byggeskadefonden. Hun har deltaget i forhandlingerne på vegne af BL og med bistand af en række almene boligorganisationer i forløbet.

De nuværende aftaler er cirka 25 år gamle. Behovet for revision skyldes, at måden at bygge på har ændret sig betydeligt i mellemtiden. Samarbejdet imellem parterne er blevet udfordret, og det gælder også tydelighed om grænseflader og klarhed om fordeling af ansvar. Konsekvensen har ifølge Birgitte Fæster været ufærdige projekter, mangler under udførelsen, forsinkelser og efterregninger.

Bedre styring – mere tydelig ansvarsfordeling
Den nye ”grundlov” har en hensigt om at sikre bedre kvalitet i projektering og udførelse. Blandt nyhederne er en mere effektiv styring af projekteringen af et byggeri.

”En bedre styring af de enkelte faser i projektet betyder, at rådgiveren ved færdiggørelsen af hver fase skal kontrollere sit projekt for at sikre, at kvaliteten er i orden. Rådgiveren skal aflevere dokumentation for gennemgangen samt en opdateret tidsplan og et opdateret budget,” siger Birgitte Fæster.

I det nye sæt standardaftaler er der også en præcisering af forholdet imellem rådgiveren og entreprenøren i et byggeprojekt. Og når der er flere projekterende, skal bygherren udpege en projekteringsleder, der står for koordineringen af det samlede projekt og sørger for en tværfaglig kontrol.

Et andet hovedsigte i den nye ”grundlov” er, at viden skal på bordet så tidligt som muligt i byggeriet, hvilket øger chancen for at foregribe fejl og uforudsete hændelser. Derfor erstattes den nuværende frivillige projektgennemgang af en obligatorisk projektgennemgang, inden byggeriet sættes i gang. Her deltager alle parter – bygherren, rådgiveren og entreprenøren.

”Hvis der er noget, der ikke hænger sammen, er det vigtigt at få det frem tidligt. Parterne har under gennemgangen pligt til at meddele hinanden om uhensigtsmæssigheder, uklarheder og utilstrækkeligheder og eventuelle fejl, som de afdækker,” oplyser Birgitte Fæster. Resultatet af den fælles projektgennemgang beskrives i en redegørelse.

Der kommer også mere styr på pris og tid i den nye ”grundlov”. Straks de måtte blive opmærksom på en ændret situation, skal parterne fremsætte deres krav om ekstra betaling eller ekstra tid. Kravene registreres i en logbog, der fremlægges på byggemøderne.

”Formålet er at afværge mange og store efterregninger, der kommer sent frem og risikerer at vælte byggeriets økonomi,” siger Birgitte Fæster.

Mulighed for hurtigere løsning af tvister

Stridigheder under byggeprojekter kan føre til lange voldgiftssager, som koster tid og penge. Det har været et stort ønske i forhandlingerne at finde nye og billigere måder at løse tvister.

Resultatet er, at der indføres en såkaldt løsningstrappe, hvor først projektlederne og – hvis dette mislykkes – parternes ledere skal forsøge at nå frem til løsning.

Hvis der stadig ikke er enighed, dikterer aftalen en betænkningstid på fire uger (inden en eventuel voldgift), hvor parterne kan ty til mægling/mediation. Parterne kan i mange tvister også aftale at bede om en såkaldt hurtig afgørelse af en opmand, udpeget af Voldgiftsnævnet. En hurtig afgørelse vil foreligge i løbet af en måneds tid.

”Der er kommet mere fokus på mægling og mediation i aftalerne. I Voldgiftsnævnet arbejder vi med at udvikle mægling og meditation, der er rettet specifikt til byggesager,” siger Birgitte Fæster, som opfordrer til at benytte denne mulighed, fordi det til tider kan være bedre med en hurtig løsning end at skulle igennem en langtrukket sag for at få helt ret. Hun mener, at den enkelte boligorganisation med fordel kan udarbejde en strategi for løsninger af tvister i byggesager.

Almene bygherrer, der er bedre rustet

De nye standardaftaler træder i kraft den 1. januar 2019 med titlerne ABR 18 (imellem bygherre og rådgiver om rådgivning og bistand), AB 18 (imellem bygherre og entreprenør om arbejder og leverancer) og ABT 18 (imellem bygherre og totalentreprenør om totalentreprise). Der også udarbejdet forenklede udgaver af de nye ABR- og AB-aftaler, der er målrettet til mindre, rutineprægede opgaver uden større risiko. De forenklede dokumenter må kun bruges på arbejder i det almene byggeri, der ikke er omfattet af Byggeskadefonden.

Aftalerne afløser henholdsvis ABR 89, AB 92 og ABT 93. BL har planer om lave en orientering og holde kurser om indholdet af den nye ”grundlov” for byggeriet. Det er også BL’s hensigt at udvikle særlige redskaber, der kan være en hjælp ved brug af aftalerne.

Birgitte Fæster opfordrer til at skaffe sig kendskab til de nye standardaftaler, for de forudsætter også, at almene boligorganisationer bliver bedre rustet til at varetage rollen som bygherre.

”Aftalerne kan være en god anledning til at kigge indad på egne processer. De stiller også krav til os som bygherre med hensyn til vores planlægning og vores evne til at træffe beslutninger tidligt,” siger Birgitte Fæster.