Indblik: Planloven virker

Det er nu et år siden, at der blev indgået en bred aftale om planloven. Et politisk forlig, som betyder, at man nu kan sikre op til 25 procent almene boliger i nye byområder. Og bestemmelsen bliver brugt. I Erhvervsstyrelsen oplyser man, at man har registreret brug af 25-procentreglen i Aarhus, men at det først og fremmest er i hovedstadsområdet, at reglen spiller en stor rolle.

I København og omegn er der flere eksempler på, at almene byggerier er undervejs, hvor der ellers ikke ville være bygget alment, hvis det ikke havde været for planlovens bestemmelse. Og netop det brede politiske forlig bag bestemmelsen har betydet, at de private aktører og developere godt ved, at de skal tænke almene boliger ind som en del af deres projekter, og det har på visse områder helt ændret spillereglerne for udviklingen af boligprojekter i København og omegn.

I Vanløse bygger fsb 40 almene boliger på toppen af et kommende butikscenter ved Vanløse Torv og metrostation. Boligerne integreres arkitektonisk med centret, og placeres som rækkehuse/byhuse i op til tre etager. Forventet indflytning i januar 2018.

Større volumen, lavere kvadratmeterpris

Fsb er en af de boligorganisationer, som kan bekræfte, at planlovsbestemmelsen gør en forskel. Direktør for drift, byg og jura i fsb, Pia Nielsen, siger således:

”Muligheden i planloven for at stille krav om almene boliger er helt afgørende for, at vi kan bygge nye almene boliger i København. For selv om de private developere har vænnet sig til at tænke almene boliger ind i deres projekter, så er det besværligt for dem at skulle samarbejde med en almen boligorganisation. Ikke fordi vi er besværlige at samarbejde med, men fordi de lovgivningsmæssige krav til alment byggeri er komplicerede. Blandt andet fordi vi jo har en udbudspligt på opgaverne, som man som privat developer ikke har.”

Dertil kommer, at samarbejdet med de private investorer også er med til at gøre byggeri af almene boliger i København muligt rent økonomisk:

”Vi ville formentlig slet ikke kunne have været med i markedet lige nu i de mindre projekter, hvis det ikke havde været for kravet i planloven. Vi ville ikke kunne holde os under maksimumbeløbet. Dertil er prisen for byggeret og øvrige byggeomkostninger for høje. Men fordi vi – når vi bygger sammen med en privat developer – bliver en del af et større projekt med så stor en volumen, at det godt kan lade sig gøre ikke at komme i konflikt med maksimumbeløbet,” siger Pia Nielsen.

Fsb har lige nu et projekt i Vanløse, hvor lokalplanen med henvisning til planlovsbestemmelsen om almene boliger opfører almene boliger på toppen af et kommende butikscenter.

Går hurtigere i små kommuner

Også hos administrationsselskabet KAB deler man opfattelsen af planlovsbestemmelsens betydning:

”Havde planlovsbestemmelsen ikke været der, havde vi slet ikke kunnet bygge alment byggeri i København,” siger Rolf Andersson, som er byggedirektør i KAB. Han påpeger, at selv om de private developere godt ved, at der skal tænkes almene boliger ind i nye projekter i hovedstadsområdet, så er det vigtigt, at der også skrives ind i lokalplanerne:

”Det er afgørende, at det bliver skrevet ind i lokalplanerne. For satser kommunen på at lave en gentleman-agreement med en developer, så kan det let udlægges som magtfordrejning. Bruger kommunen i stedet planloven og skriver det ind i lokalplanen, så er der rene linjer.”

Det gælder både i selve København og i omegnskommunerne, siger Rolf Andersson:

”Når vi ser de første sager, hvor det er skrevet ind i ­lokalplanen, at der skal være almene boliger i et område, så er det andre steder end København. Og det er simpelt­hen, fordi tingene går langsommere i den store hovedstadskommune. De mindre kommuner er mere agile.”

KAB er involveret i flere projekter, hvor de almene boliger er skrevet ind i lokalplanerne – blandt andet i Fure­sø Kommune og på Frederiksberg.

Almene boliger bliver integreret

Dét, at alment byggeri er udbudspligtigt, mens privat byggeri ikke er, giver både udfordringer og muligheder, når der skal planlægges nye boligområder på dyre byggegrunde i hovedstadsområdet.

Hos KAB er det en problemstilling, som man løbende må tage stilling til, for ”det er ikke længere sådan, at vi får et hjørne at bygge på i de nye projekter. Vi er tænkt ind fra starten,” som Rolf Andersson forklarer.

”Der er offentlige udbudsregler for alment byggeri. Det har man for at undgå nepotisme for at gøre det retfærdigt. Men det gør ikke byggeriet billigere. Det er derfor, private udviklere ikke benytter sig af udbud. De går altid ind og forhandler løsninger. Og de vil jo gerne bygge vores 25 procent, når de skal bygge de øvrige 75 procent som privat byggeri. Også fordi de tit tænker byggerierne meget sammen. De tænker sådan her: I skal have stuen og 1. sal, fordi det er nemmere at sælge 2. og 3. sal., og så kræver det, at man virkelig koordinerer sine byggerier.”

På Amager, i kvarteret i nærheden af Amager Strandpark, skyder der meget nyt byggeri op. I den bebyggelse, som kaldes Svanen, kommer der ejerboliger og private udlejningsboliger og nu også almene boliger i en selvstændig blok (markeret). Bag byggeriet står domea.dk

En helt ny forretningsmodel

Og den måde at tænke de almene boliger ind som en fuldstændig integreret del af det samlede byggeri på­virker helt grundlæggende den måde, at de almene bo­liger kommer i udbud på:

”Mange udviklere ønsker en forretningsmodel, hvor de, udover at sælge jorden til alment byggeri, også byder på byggeopgaven,” siger Rolf Andersson.

Han forklarer, at når virksomheden i forvejen skal bygge de private boliger, fx på 2. og 3. sal, så kan de se en bedre businesscase for sig end de entreprenører, der kommer udefra, som kun kan byde på det almene byggeri i stuen og 1. sal.

”Udvikleren får dermed en stor fordel i udbudsfasen. Han har en potentielt meget større byggesag og meget mindre koordinering og vil derfor lettere kunne vinde udbuddet. Han har ganske vist gjort det på vilkår, hvor han var den eneste, der havde de vilkår, men sådan er det. Alle har principielt kunnet byde på det almene byggeri, så udbudspligten er efterlevet,” siger KAB’s byggedirektør.

Developere shopper rundt

Flere store boligorganisationer med interesse i hovedstadsregionen, som Boligen har talt med, fortæller samstemmende det samme: At planloven fuldstændig har ændret spillereglerne for nyt boligbyggeri i København og omegn. De fortæller også, at developerne er blevet meget bevidste om, at de lige så godt kan indtænke almene boliger fra start, for ellers har deres projekter ikke en chance for at komme igennem.

Samtidig er det helt nyt land for de private at samarbejde om en sektor, som de i realiteten ved meget lidt om, og hvor de gang på gang overraskes af de regler og krav, som alment byggeri er omfattet af.

Developerne er også i fuld gang med at lære forskellige boligorganisationer at kende. De henvender sig typisk til flere organisationer, før de går i gang med et større projekt.

Det kender man også til hos KAB:

”I København får vi mange henvendelser. Udviklerne shopper rundt og undersøger, hvad vi som boligorganisation kan tilbyde,” fortæller Rolf Andersson, der også kan sige, hvad det er, som developere lægger vægt på, når de skal finde en samarbejdspartner:

”Da vi er underlagt den samme økonomiramme som alle andre – nemlig reglen om maksimumbeløbet på 24.000 kroner pr. kvadratmeter – så bliver det ikke en konkurrence om, hvor meget vi vil betale, men snarere en konkurrence om, hvilken risiko vi vil tage. Og det handler også om, hvorvidt vi kan driftsgøre noget, som i realiteten er en kapitaludgift. Altså noget, som man normalt ville finansiere over anskaffelsessummen på byggeriet. Der finansierer de det over en grundejerforening, som man så betaler en eller anden ydelse til, hvor det så bliver lagt ind i huslejen. Man gearer altså i realiteten huslejen.”

 


Boligen nr. 9 - 2017