Foto: DAB

Foto: DAB

Respekteret profil i den almene sektor takker af

11. jun 2019

Efter 12 år som administrerende direktør i Dansk almennyttigt Boligselskab forlader Niels Olsen nu posten. I 28 år har han i DAB beskæftiget sig med en sektor, der berører en million danskeres liv, og det arbejde giver han her et unikt indblik i.

Dansk almennyttigt Boligselskab udlejer og administrerer mere end 50.000 boliger for almene boligselskaber og kommuner over hele landet. Virksomheden har en årlig omsætning på 200 millioner kroner og er samtidig kapitalforvalter for 2,7 milliarder kroner. DAB står for alt fra administration af ventelister og udlejning til vedligeholdelse af boliger, ejendomme og grønne områder. Dertil kommer opførelse af nye boligafdelinger og renovering af eksisterende. DAB er non-profit og lever derfor ikke under et pres om at levere overskud, men i stedet er opgaven, at beboerne i omkring 350 boligafdelinger får mest for deres huslejekroner. De seneste 12 år har Niels Olsen som administrerende direktør vedholdende arbejdet for at løse den opgave bedst muligt. Men fra august er den æra forbi, og en anden overtager ansvaret.

"DAB er kun til låns, og jeg har været taknemmelig for det arbejde, jeg har haft. Jeg har valgt at stoppe nu, men er stadigvæk interesseret i at udrette noget. Der er mange nye initiativer, som jeg godt kan ærgre mig over, at jeg ikke får set, hvordan de udvikler sig, blandt andet på klimadagsordenen og vores digitaliseringsopgaver. I DAB-administrerede boligafdelinger bor der samlet 88.000 mennesker, og hvis de boede samme sted, ville de udgøre Danmarks femtestørste by. Derfor har vi virkelig mulighed for at gøre en reel forskel, og det arbejde vil jeg følge med i fra sidelinjen," fortæller Niels Olsen med en let bevæget stemmeføring, der afslører, hvor meget tiden i DAB har betydet for ham.

I DAB er der altid to vigtige interesser på spil på samme tid, og med en oprigtig interesse for sine samarbejdspartnere og en stor arbejdsiver har den administrerende direktør varetaget dem begge:

Et alment administrationsselskab har to ben, foreningsbenet og forretningsbenet. Foreningsbenet drejer sig om samarbejdet med bestyrelserne i boligselskaber og -afdelinger og de demokratiske processer. Mens det andet ben er at drive forretningen så effektivt som muligt. Nogle gange kan du i vores type virksomhed komme til at fokusere lidt for meget på det ene frem for det andet. Du må aldrig glemme de lokale opgaver i boligafdelingerne. Samtidig skal du have fokus på at drive forretningen. Ved at have en god økonomi er vi bedre gearet til at bruge ressourcer i foreningsbenet. Hvis vi ikke havde det fokus, ville det blive for dyrt og for dårligt.


DAB er fulgt med tiden
DAB er grundlagt i 1942 og kunne i 2018 fejre 75-års-jubilæum. Meget er sket i de 75 år, og det har krævet, at virksomheden er fulgt med tiden.

"Drivkraften for mig har været at forsøge at bidrage til, at vi leverer en effektiv og omsorgsfuld administration, der bruger ressourcerne på den mest fornuftige måde. Mange virksomheder når aldrig at blive så gamle som os. Det har været en drivkraft for mig at sikre, at vores forenings- og forretningsmodel stadig er relevant, aktuel og brugbar. Samtidig har det været afgørende for mig at gøre det bedst mulige for beboerne. Sammen med medarbejderne har jeg arbejdet for, at vi nu i tre år har kunnet fastholde vores administrationshonorar. Den omfattende digitalisering har bidraget hertil, men om vi også kan fastholde det lave honorar i fremtiden vil tiden vise, for omkostningerne i samfundet stiger trods alt," fortæller den administrerende direktør.

Digitalisering med mening
På et tidspunkt et par år før 75-års-jubilæet gik den administrerende direktør med nogle bekymrede tanker. For havde DAB, hvad der skulle til for at blive ved med at forny sig selv og følge med de tiltagende krav, der bliver stillet til den almene sektor? Svaret var ja, blandt andet på grund af et fokus på digitalisering. Et eksempel er, at man ikke skal sætte strøm til kendte processer, men forny dem.

"Når jeg læste i årsberetningerne, kunne jeg blive i tvivl om, hvorvidt vi havde set vores bedste tid i DAB. Men det, at vi begyndte at arbejde endnu mere strategisk med nogle emner og satse helt målrettet på digitalisering og udvikling af medarbejdere, gjorde, at jeg fik mit spørgsmål besvaret. De tiltag, vi har gjort og gør i øjeblikket, har bragt og forsætter med at bringe os til nye niveauer. Ved at digitalisere vores basisprodukter kan vi bruge flere ressourcer til det udadvendte, arbejdet i boligafdelingerne. Vi vil fortsætte med at nedbringe de timer, vi bruger på administrativt rutinearbejde og i stedet bruge dem på nærhed, der, hvor livet leves," fortæller Niels Olsen.

På grund af den store fokus på digitale tiltag, der gør både driften og administrationen mere effektiv, har DAB det i dag rigtig godt. En stor del af æren ligger hos Niels Olsen, der med en vedholdende indsats, baseret på initiativ og fornyelse, har formået at føre en konservativ mastodont ind i en moderne tidsalder. Blandt andet ved at ændre på modellen for opskrivninger, så boligsøgende i dag for 180 kroner om året kan være skrevet op til alle boligafdelinger administreret af DAB til én og samme pris. Før betalte de for hvert selskab, de var skrevet op i. DAB’s tiltag var unikt i branchen. Samtidig sørgede DAB for, at de lokale boligselskabers ønske om at bevare egne ventelister var tænkt med i løsningen.

"Jeg overlader en virksomhed, som er i god gænge og har en fornuftig økonomi. En virksomhed, som stadig har et fint potentiale for at udvikle sig, og som kan bidrage til centrale samfundsområder. DAB har et stærkt fokus på klimadagsordenen, fællesskaber, effektiv drift af boliger og digitaliseringsdagsordenen samt på nærhed til bestyrelser, ejendomsfunktionærer og beboere, så vi kan imødekomme deres forventninger til et godt samarbejde," fortæller Niels Olsen.

Selvom den administrerende direktør har haft afgørende betydning for udviklingen af DAB, er han selv ydmyg omkring sin indsats:

"Jeg har passet på DAB, så længe jeg har været her, det har været en vigtig ledestjerne. Jeg har gjort det, så godt jeg kunne, og afleverer forhåbentlig et DAB i god form."


Vigtigt at være til stede
Netop det med nærheden er et kardinalpunkt for, at DAB har et særligt produkt. DAB’s ejendomsfunktionærer er med til at løfte mange sociale opgaver i boligafdelingerne, og det kræver, at der er tid til nærhed. Samtidig skal medarbejderne i administrationen være nær bestyrelserne, så samarbejdet kan fungere bedst muligt. I det arbejde har Niels Olsen altid gået forrest, og han har en bred berøringsflade i DAB og i sektoren. Det skyldes ikke mindst, at han hvert år bruger tre uger på at besøge boligafdelingerne, og samtidig sætter han en ære i at være til stede, når der er kursus for nye medlemmer af bestyrelser.

"Dybest set er jeg ikke særlig udadvendt af natur, men jeg synes, at det er sjovt, spændende og nødvendigt at kende de mennesker, der løser opgaverne, og dem, de løser dem for. Hvad foretager de sig, og hvorfor gør de, som de gør? Når du arbejder i en relationsvirksomhed, så kan dem, du møder, lynhurtigt mærke, om du er interesseret. Det er vigtigt, at du er der, når du er der," forklarer Niels Olsen.

Gode relationer er grundlaget for at samarbejdet mellem administrationen, ejendomsfunktionen og bestyrelserne fungerer, og at de rette beslutninger bliver truffet.

"Når de tre parter arbejder konstruktivt og nærværende sammen, så opnår vi resultater, der er helt unikke. Hvis et af de tre led svigter, så bliver det aldrig særlig godt. Det er ikke altid den lige vej. Nogle gange er det nødvendigt at løbe en omvej for at nå resultatet," fortæller Niels Olsen.


De største indtryk
I løbet af de 28 år har DAB-direktøren mødt mange mennesker og fået et væld af gode oplevelser. Især fire områder har gjort et særligt indtryk på DAB’s administrerende direktør:

"Jeg har oplevet en fantastisk respekt i diskussionerne mellem bestyrelsesmedlemmer i boligafdelinger og -selskaber. Jeg har også mødt mennesker, der ikke er blandt dem, der har mest i samfundet, men som faktisk er dem, der giver mest til deres medmennesker. Det har været betagende at se, hvordan de har stået for arrangementer for at glæde deres medbeboere. Derudover har jeg på mine ture rundt i boligafdelingerne mødt ejendomsfunktionærer, der gør det rigtig godt og ofte ser deres job som mere end et arbejde. De tager ejerskab. Det samme gælder medarbejderne i administrationen. De er der enten i meget kort eller meget lang tid, og de, der bliver længe, er meget engagerede og dedikerede."

Selv tilhører Niels Olsen den sidste gruppe, og de mange år i en virksomhed som DAB har ført til, at han har mange redskaber i sin værktøjskasse. Værktøjer, der måske kan komme andre til gavn nu. Direktøren har også i mindre overført betydning værktøjer, der skal i brug:

"Det ville glæde mig, hvis jeg kunne gøre nytte i nogle sammenhænge, hvor min viden og erfaring kan bruges. Derudover bliver det spændende at have en hverdag, hvor en kalender ikke på forhånd har fortalt, alt hvad jeg skal. Jeg har aldrig kedet mig, tværtimod. Og så har jeg et gammelt sommerhus, jeg skal have bygget om – så det glæder jeg mig til."

Hvem følger efter?
Et ansættelsesudvalg er i fuld gang med at finde ud af, hvem der skal overtage efter den administrerende direktør.