Foto: Realkredit Danmark

Foto: Realkredit Danmark

Boligselskabet Baldersbo rejser sag i Folketinget

24. jan 2019

Skal boligselskaber have lov til at beholde de obligationer, der bliver udstedt, når de optager nye lån?


Ja, det mener boligselskabet Baldersbo i hvert fald. Men deres realkreditinstitut siger nej. Derfor har direktøren for Baldersbo, Søren B. Christiansen, henvendt sig til Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg.  


”I forbindelse med en mindre låneomlægning kom jeg til at kigge nærmere på realkreditinstitutternes og bankernes omkostninger. Jeg synes, de er ved at skabe en ugennemsigtig pengemaskine, som vi som låntagere ikke har nogen som helst mulighed for hverken at gennemskue eller komme uden om. Kort fortalt har realkreditinstitutionerne af Finanstilsynet fået lov til at omgå *MiFID-reglerne, ligesom de heller ikke er pligtige til at udlevere de obligationer, som bliver dannet, når vi skal optage lån.”


Søren B. Christiansen finder det dybt bekymrende, at Baldersbo ikke kan få udleveret egne obligationer for selv at investere i dem eller handle dem selv. På denne måde bliver konkurrencen med obligationshandel sat helt ud af kraft,” mener direktøren.

Genskab konkurrencen
Bankernes og realkreditinstitutternes praksis betyder ifølge Baldersbo, at en boligafdeling kan ende med at skulle betale op til 500.000 kroner ekstra i gebyrer.


”Låner vi fx 100 millioner kroner til en renovering, så kommer den nuværende praksis til at betyde, at boligafdelingen skal af med 500.000 kroner i skjulte omkostninger. Og for de penge kan man jo få mange legepladser, kunst eller huslejenedsættelser. Jeg har derfor henvendt mig til Folketinget, fordi jeg mener, at beslutningstagerne i samfundet bør regulere dem, som står for kapitalformidlingen, da de jo har en interesse i at skabe udbytte til deres ejere. Derfor synes jeg også, det er rimeligt, at politikerne genskaber en konkurrencesituation på realkreditområdet, så låntagerne ikke kommer til at betale mere, end godt er,” siger Søren B. Christiansen, der også kan anvise en løsning.


”Man kan pålægge realkreditformidlerne at tilbyde obligationerne udleveret. Denne anbefaling har jeg også fundet ud af, at Konkurrencerådet kom med i deres anbefaling om realkredit.”

Minister: Der er ingen gevinst
Erhvervsminister Rasmus Jarlov mener til gengæld ikke, at der er nogen gevinst ved at udlevere obligationerne til boligselskaberne. Han siger således på baggrund af henvendelsen fra Søren. B. Christiansen:


”Finansieringen af den almene boligsektor udgøres af en støttet del og en ustøttet del. For den støttede del af finansieringen af den almene boligsektor gælder en særlig prissætning. Den særlige prissætning følger af aftalen om finansiering af almene boliger fra november 2017. Aftalen betyder bl.a., at handlen med almene boligobligationer er omfattet af statslige garantier, hvorfor der ikke er tale om markedspriser for denne del af finansieringen, som er underlagt maksimalsatser på gebyrerne. Derfor er der formentlig ikke nogen potentiel gevinst ved, at det enkelte almene boligselskab får udleveret obligationerne og selv sælger dem. Den ustøttede del af finansieringen af den almene boligsektor (fx lån til forbedringer m.v.) er ikke underlagt fx maksimalsatser over bidragssatserne og er ikke garanteret af staten. Disse lån udbydes og optages på markedsvilkår som almindelige realkreditlån. Vilkårene vil derfor være nogenlunde identiske med private boligejeres vilkår. Lånene kan være forholdsvis store, hvis de vedrører fx forbedring af mange boliger. I det omfang almene boligorganisationer har indsigt og ressourcer til at forestå salg af obligationer, vil boligorganisationer med store låneporteføljer formentlig kunne forhandle sig til at få udleveret obligationerne, som det typisk er tilfældet for store erhvervsdrivende”.

 

Realkreditinstitut: Det vil være meget vanskeligt

Det er Realkredit Danmark, som boligselskabet Baldersbo er gået i clinch med. Og her fortæller direktør Klaus Kristiansen, at man er gået væk fra at tilbyde kunderne deres egne obligationer. Han siger:


”Jeg kan bekræfte, at vi har haft en dialog med boligselskabet Baldersbo – og vi er ikke enige i deres udlægning. Forhistorien er, at man tidligere kunne få udleveret sine obligationer. Det stoppede i 2017 for erhvervskunder og i 2010 for private. Årsagen var, at det var en meget lidt brugt mulighed. I 2016 havde vi fem udbetalinger til erhvervskunder, så det var et stort set-up i forhold til udbyttet. Den konkrete anledning til, at vi ophørte med, at man kunne få udleveret egne obligationer, var ændringen i MiFID-reglerne. For når man laver en fondshandel, og det gør man, når man laver en obligationshandel, så betyder det, at alle samtaler med kunden skal optages og gemmes. Det blev besværligt. For hvornår starter transaktionen?

 

I praksis ville vi være nødt til at sidde i et rum med mikrofoner, der optog alt, når vi talte med vores kunder om lån. I praksis ville det være meget vanskeligt.”
Klaus Kristiansen fortæller også, at MiFID-reglerne betyder, at realkreditinstitutterne ikke er forpligtede til at indberette alle handler.

 

Vi holder ikke noget skjult

”Men det gør vi rent faktisk. Vi indberetter kursen. Vi har opretholdt gennemsigtigheden. Og ja, vi tager kursskæringen og kurtagen. Det er en del af vores forretning. Det prøver vi ikke at skjule. Men havde vi ikke indtjeningen fra kursskæringen, så ville vi formentlig skulle hæve bidraget i stedet. Vi skal jo se på vores samlede indtjening.”

 

Baldersbo hævder, at I bruger MiFID-reglerne som undskyldning for at skrue på prisen og ikke at ville udlevere obligationerne?

 

”Det er ikke korrekt. Vi afskaffede ordningen for privatkunder i 2010 og i 2016/17 for erhvervskunder, fordi der ingen efterspørgsel var.”

 

Baldersbo siger, at låner de fx 100 millioner kroner til en renovering, så kommer den nuværende praksis til at betyde, at boligafdelingen skal af med 500.000 kroner i skjulte omkostninger. Er det ikke korrekt?

 

”Vi holder ikke noget skjult. Vores priser kan læses i vores prisblad. Kunden får den kurs, vi kan sælge obligationerne til i engrosmarkedet. Fik kunden i stedet udleveret obligationerne, skulle en bank eller børsmægler stå for salget, og det vil banken eller børsmægleren helt sikkert tage sig betalt for. Jeg er sikker på, at vores samlede tilbud er konkurrencedygtigt i en sådan sammenligning.”