Foto: Illustration: Tækker Group

Foto: Illustration: Tækker Group

Sådan (rent praktisk) laver man den blandede by

05. mar 2018

Boligkontoret Århus er nået langt i forhold til at finde løsninger på, hvordan man integrerer almene og private boliger fuldstændigt i nyt byggeri.

 

Blandede byer. Det er blevet et mantra i debatten, når talen falder på stigende segregering, parallelsamfund og miksede ejerformer. Men i den nye by Nye med 10.000 boliger nord for Aarhus er det ikke længere kun et mantra. Det er noget, man er i fuld gang med at realisere. Helt fra bunden.

Fagbladet Boligen beskrev i januar 2016 det spektakulære projekt under overskriften ”Den maksimalt blandede by”, og Jørn Tækker – idémand til projektet og indehaver af Tækker Group – kunne fortælle, at en afgørende vigtig del af hans idé med Nye var, at der skulle indgå almene boliger i byen. Og Tækker var helt fast i kødet på sin grundidé: I Nye skal det ikke være, som man kender det andre steder fra. Ikke noget med særskilte blokke med almene lejligheder. I Nye skal de almene boliger integreres fuldkommen med de private boliger, således at man i de enkelte opgange skal kunne finde almene beboere, som bor dør om dør med folk i private boliger.

Den maksimalt blandede by

Nu er de i gang
Siden starten af 2016 er anlæggelsen af Nye taget fart. Ikke blot har den århusianske letbane nu fået en markant bue, så den også har en station, der hedder ”Nye”. Flere boligorganisationer i Danmarks næststørste by er nu også i tæt dialog med Tækker Group om, hvordan man egentlig løser de udfordringer, som følger med, når man vil lave en by fra bunden og samtidig mener det alvorligt med, at almene boliger skal blandes maksimalt ind i byen.

Fagbladet Boligen har spurgt direktør Morten Homann fra Boligkontoret Århus, hvordan man har valgt at tackle de udfordringer, som opstår, når almene og private boliger bliver mikset sammen i de samme bebyggelser. Hvad stiller man op med forpligtelsen om, at byggeri af almene boliger skal i udbud? Hvordan fordeler man egentlig opførelsesomkostningerne? Hvordan finder man ud af, hvilke lejligheder der skal være almene, hvilke der skal være forbeholdt private? Kan man enes om vedligehold, og hvem skal stå for drift, service og administration? Og kan beboerdemokratiet fungere under de nye betingelser?
Det giver Morten Homann sine bud på:

Beboerdemokrati
”Hvordan skal beboerdemokratiet fungere? Skal de almene beboere gå til afdelingsmøde, mens de private bliver hjemme og venter på næste indkaldelse til mødet i grundejerforeningen?”
”Her kan man jo starte med at fokusere på alle de ting, som er svære, og som man på forhånd næsten kan give op på, men vi vil hellere sige, at det giver en masse nye muligheder. Og at vi i den almene sektor kan tage en masse nyt med ind i det fællesskab, som er grundideen i Nye. Vi er jo spidseksperter på demokrati. Vi kan sagtens bære vores traditioner og knowhow ind i en ejerforenings bestyrelse og lære fra os, i forhold til hvordan man arbejder demokratisk i et boligområde. Og det kunne jo også være, at vi kunne lære noget nyt.”
”Vi har erfaring med at klæde en afdelingsbestyrelse på, så den kan træffe kvalificerede beslutninger. Men det er klart, at på dette område skal vi køre parløb med det kommunale tilsyn omkring, hvordan vi får det skruet sammen. Vores analyser viser dog indtil videre, at modellen faktisk sagtens kan realiseres inden for den nuværende lovgivning.”

Fordeling af lejligheder
”Uanset hvordan man skruer et byggeri sammen, så er nogle lejligheder jo mere attraktive end andre. Hvordan fordeler i lejlighederne? Bliver de mest attraktive solgt privat eller hvordan?”
”Det har hele tiden været vores fælles ambition, at man ikke har skullet kunne se ud over byggeriet og sige, at alle lejlighederne i skyggen er de almene. Her er vi landet på en helt simpel model, hvor vi simpelthen skiftes til at vælge imellem boligerne. Måske vi laver nogle småjusteringer til sidst, men vi kommer cirka til at ende med at havde en fifty-fifty-fordeling af arealet.”

Opførelsesomkostninger
”Hvordan har i tænkt jer at dele opførelsesomkostningerne?”
”Da vi ikke har tænkt os, at der skal være kvalitetsforskel på de almene og de private boliger, så har vi aftalt med Tækker, at byggeriet skal opføres inden for rammebeløbet. Så er der fuldstændig transparens, for så kan vi fordele omkostningerne ved opførelse pr. kvadratmeter.”

Administration
”Hvordan fordeler I udgifterne til administration?”
”Det er egentlig forholdsvis enkelt. Vi leverer normale administrationsydelser til vores beboere, sørger for, at regninger bliver betalt, inddriver husleje, sørger fra fraflytninger osv. Og så er der alle de andre ting som fx forbrug og tv og internet. Der vil det jo være mest naturligt, at det er en opgave, som varetages af ejerforeningen, eller som er en sag imellem den enkelte forbruger og et forsyningsselskab af den ene eller anden art.”

Udbud
”Alment nybyggeri skal i udbud, men det kommer det private byggeri sjældent. Private developere foretrækker som regel at forhandle priserne i stedet. Hvad stiller I op med det?”
”Det er vi ikke endeligt på plads med, men det skal jo i udbud. Det ender formodentlig med, at Tækker med en delegeret bygherremodel udbyder det på vores vegne. Det skal vi have afklaret. Det er en af de store hurdler for private investorer, at de skal gå med på udbud, når de vil lege med den almene sektor, men Tækker er positivt indstillet for at finde en løsning.”

Vedligehold
”Hvordan vil man håndtere vedligehold af ejendommene, hvor almene og private boliger er blandet sammen?”
”Vi går efter at oprette en ejendomsfond i den ejerforening, som der jo kommer til at være. Hele Nye bliver et kinesisk æske-system af små grundejerforeninger for hver bebyggelse. Der er det så meningen, at vi fra starten henlægger til vedligeholdelse af klimaskærmen og fx tekniske installationer. Hele modellen med vedligehold af klimaskærm i ejerforeninger er brugt hundredevis af steder. Det kender vi også fra andre afdelinger. Det fungerer helt uproblematisk.”

Drift og service
”Skal der drøne en ejendomsfunktionær rundt og kun servicere de almene beboere? Og hvad med udearealerne?”
”Hele Nye bliver jo etableret som sokkelgrunde, og det er et nyt koncept. Vi vælger så i fællesskab nogen til at klare alle udearealerne. Det kan vi sagtens håndtere. Så skal vi til at finde ud af, hvor vi lægger snittet, i forhold til hvad det er for en beboerservice, vi vil yde. Her er det min forventning, at de almene beboere mere vil opfatte sig som en del af den bebyggelse, de er en del af, end som en del af en af vores boligafdelinger. Og at man vil gå efter samme serviceniveau, som de, der bebor de private boliger.”
”Den interne service kan være noget, som vi byder ind på, men det kan også være noget, som andre tager sig af. Dér, hvor vi under alle omstændigheder skal have en medarbejder i spil, det er i forbindelse med fraflytningssituationen, hvor det jo foregår anderledes end i en privat bolig.”

Fagbladet Boligen nr. 2 - 2018

 






ALMENE BOLIGER I NYE

Boligkontoret Århus etablerer i første omgang 50-55 boliger i Nye. De bliver placeret i ”Svinget”, tegnet af C. F. Møller (de hvide, yderst), og i ”Sneglehusene” tegnet af BIG (de træbeklædte, inderst).

Læs også: