Indblik

Foto: Simon Jeppesen

Foto: Simon Jeppesen

Indblik: Regler om blandede ­byområder i Spanien, ­Irland, Frankrig og ­Danmark

01. dec 2015

SPANIEN
I Spanien blev der i 2007 vedtaget en såkaldt jordlov, som fastsætter, at 30 procent af nyt boligbyggeri skal være til boligsocial anvendelse. Loven omfatter også ­byfornyelser – det vil sige, når gammel boligmasse bliver erstattet med ny.

Loven skulle medvirke til at indhente et udtalt underskud på sociale lejeboliger – i Spanien kaldet ”officielt beskyttede boliger” – og fremme udbredelsen af socialt blandede boligområder.

Men Francisca Cabrera forklarer, at loven ikke har haft nogen videre praktisk betydning endnu i Spanien. Hun er daglig leder af Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo, som tæller 133 spanske sociale boligorganisationer.

"Straks efter lovens ikrafttrædelse kom krisen, og ­boligmarkedet i Spanien kollapsede. Det er først nu, hvor der atter er en smule nybyggeri, at jordloven bliver aktuel. Vi er stadig ved at fortolke detaljerne i loven,” ­siger Francisca Cabrera.

Så meget står dog fast om jordloven, at den også indeholder en bestemmelse om, at der ved nye projekter om boligbyggeri skal øremærkes op til 15 procent af jorden til kommunen. Dette jordareal bliver kaldt ”offentlig ejendom”, og kommunen har mulighed for at tilgodese byggeprojekter med et socialt formål på arealet og bidrage med finansiering.

Jordloven åbner desuden mulighed for, at de spanske regioner kan opstille mere ambitiøse mål for andelen af almene boliger end de statsligt fastsatte 30 procent. Spanien har en temmelig decentral styreform, der giver regionerne vidtgående beføjelser. I for eksempel Baskerlandet imod nord er kravet 50 procent, og i Galicien imod nordvest er kravet 40 procent.

”Det er også uoverskueligt, hvordan dette afsnit i ­loven bliver udmøntet,” siger Francisca Cabrera.

FRANKRIG
I Frankrig har der siden år 2000 været en ambitiøs lov om, at der senest i 2020 skal være en boligsammensætning i et byområde, så mindst 20 procent er almennyttige boliger. Loven handler formelt om ”fornyelse i ­byområder”, og kravet gælder kommuner med over 3.500 indbyggere og kvarterer i Paris-området med over 1.500 beboere. I målet indregnes eksisterende almene boliger.

Formålet er at fremme et socialt miks med hensyn til bosætning og undgå, at lavindkomstgrupper og velstående borgere kommer til at leve i adskilte enklaver. Og kommuner, som ignorerer lovkravet, bliver straffet med en bøde – penge, som kanaliseres ind i en særlig fond, der støtter boligbyggeri.

Men på trods af risikoen for sanktioner, er der mange steder i Frankrig, som er bagud, i forhold til at sørge for en boligudvikling hen imod 20 procent-målet i 2020. Af den grund har den franske regering netop bebudet forslag til en lovændring i december 2015, der overfører bemyndigelsen til at administrere planloven fra byråd til den lokale præfekt, en højere statslig repræsentant på lokalt niveau, som er med til at sikre, at statslig politik bliver omsat til lokal praksis.

”Det er et stort problem, at mange kommuner ikke har taget skridt til, at der bliver bygget så mange almene udlejningsboliger, som de burde. Derfor støtter vores organisation indgrebet fra regeringen,” siger Virginie Toussain, juridisk rådgiver i L’Union sociale pour l’habitat, som er en sammenslutning af 850 sociale boligorganisationer i Frankrig.

”Men i virkeligheden er vi kede af, at præfekten skal indblandes, for vi vil gerne værne om vores gode forhold til kommunerne. Dette er vigtigt i forbindelse med almene byggeprojekter,” tilføjer Virginie Toussain.

IRLAND
I Irland er loven netop blevet skærpet, så private bygherrer er forpligtet til at afsætte 10 procent i deres projekt til almene udlejningsboliger. Der er tale om en præcisering af en lov fra år 2000, en såkaldt plan- og udviklingslov, som dengang blev set som skelsættende.

Hensigten med den irske lovændring i 2015 er at opnå større sikkerhed for, at boligområder bliver blandede. Før var der ganske vist opstillet et højere mål for ”sociale og økonomisk rimelige boliger”, som var på 20 procent. Men dette mål omfattede også lavindkomst-ejerboliger foruden lejeboliger. Desuden var målet vejledende, og de lokale myndigheder, som har beføjelse til at administrere plan­loven, behøvede således ikke at føle sig bundet af det.

”Vi havde naturligvis håbet på en højere andel end 10 ­procent i loven, men det er en klar forbedring, at der er et tydeligt krav om, at de 10 procent udelukkende må være ­almene udlejningsboliger,” siger Donal McManus, daglig leder af The Irish Council for Social Housing, som består af over 220 boligorganisationer.

Lovændringen indebærer også en anden vigtig forbedring efter den irske organisations opfattelse. Nemlig at byg­herrer nu er så godt som afskåret fra at opkøbe almene udlejningsboliger og forvandle dem til ejerboliger.

”Det private boligmarked har ligget næsten helt stille i en årrække på grund af finanskrisen, som ramte Irland hårdt. Men nu håber vi, at der så småt kommer gang i ­nybyggeri af almene lejeboliger,” siger Donal McManus.

Han oplyser, at den irske stat hjælper med op til 30 ­procent af finansieringen af denne type boligbyggeri.

DANMARK
I marts 2015 vedtog det daværende folketing to ændringer af almenboligloven. Begge har til formål at fremme en blandet beboersammensætning:

Den ene lovændring giver kommunalbestyrelser mulighed for at stille krav om op til 25 procent almene boliger i nye byområder. Kommunalbestyrelsen kan også ændre planlægningen for et lokalplanlagt erhvervsområde eller om­råder udlagt til offentligt formål til boligområder med almene boliger. Planlægningsmuligheden gælder også for erhvervsarealerne i lokalplaner, hvor der er planlagt blandet bolig og erhverv. Muligheden for at planlægge for almene boliger gælder for både privat og offentligt ejede grunde samt grunde ejet af halvoffentlige selskaber.

Den anden lovændring giver de store bykommuner med en markant befolkningstilvækst mulighed for at give et ekstra grundkøbslån til køb af grunde i lokalplanlagte ­boligområder, hvor grundudgifterne ikke gør det muligt at bygge almene boliger inden for maksimumbeløbet. Muligheden gælder i København, Aarhus, Odense, Aalborg og Frederiksberg inden for en samlet ramme på 500 mil­lioner kroner i en tiårig periode. Det ekstra grundkøbslån dækker forskellen imellem ”normale” grundudgifter for ­alment byggeri og de samlede grundudgifter vedrørende det pågældende aktuelle areal.

Den nuværende Venstre-regering har sammen med flertallet af borgerlige partier bebudet, at man vil ”rulle” disse lovændringer tilbage.

Bland byerne

Indblik: Ejere og lejere bør bo dør om dør
Indblik: Bred politisk enighed om at blande ejerformer i Aarhus

2.560 almene boliger skal bygges inden for de næste fire år i Danmarks næststørste by. Og de skal blandes med erhverv og ejerboliger.

Indblik: Regler om blandede ­byområder i Spanien, ­Irland, Frankrig og ­Danmark

Reglerne om blandede byområder varierer i de europæiske lande. Fagbladet Boligen har kigget på området.

Indblik: Blanding af bolig­typer giver højere tillid

Den amerikanske forsker Eric Uslaner, amerikansk professor i politisk videnskab ved University of Maryland-College Park og blandt verdens førende forskere i tillid, mener at blanding af bolig­typer giver højere tillid.

Indblik: Skal vi altid regulere fra bunden?